Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
Elsősorban a fiatalok és a nyugdíjasok körében növekszik az igény a panellakásokra, de a befektetők is szívesen választják a lakótelepi ingatlanokat. A felújított épületekben napok alatt kelnek el a lakások és elég magas a lakók fluktuációja is. A drágulás és az újabb lakások problémái miatt egyre kevésbé hangzik pejoratívan a lakótelepi élet, ami a lakhatási válságon is segít valamennyit.
Nem csak az alacsony jövedelmű tulajdonosokat és a magánbérlőket, de a közepes jövedelműeket is túlterhelik a lakhatási- és fenntartási költségek az Európai Unióban. Leginkább az egyedülálló szülők, a nagycsaládosok és az első munkahelyükön dolgozó fiatalok jövedelme túl alacsony ahhoz, hogy ki tudják fizetni a piaci bérleti díjakat, ahhoz viszont már túl magas, hogy szociális lakásokra is jogosultak legyenek, ami egy újfajta lakhatási válságot eredményez. Ezen a helyzeten a folyamatosan emelkedő lakásárak sem segítenek, az Otthon Centrum felmérése szerint a panellakások átlagára az év egészére nézve stabil, illetve növekedő volt.
Az átlagár a kedvelt fővárosi kerületekben fajlagosan 10-15 százalékkal nőtt 2021 negyedik negyedévében, de vidéken is felfelé mentek az árak. A legdrágább átlagos négyzetméterár a XI. kerületben átlépte a 700 ezer forintot, míg a legolcsóbb átlagár vidéken 230-240 ezer forint volt. A tavalyi év végén a régióközpontokban keltek el leggyorsabban a panel társasházi lakások, átlagosan 70 nap alatt és a 2021 októbere óta lakásra költők fele panelt vett. De a kereslet nem csak a többi ingatlanhoz mérve olcsóbb árak miatt növekszik a szocializmusból itt maradt épületek iránt.
A régi panelek mellett szól, hogy az új építésű lakásokkal sok probléma lehet, ami többnyire csak a beköltözés után derül ki. Ezeket az ingatlanokat nyilván lényegesen több pénzért lehet megvenni, ehhez jönnek még a hirtelen felmerülő, nem várt javítási költségek.
„Múlt héten volt bent nálam egy régi ismerősöm, aki egy új ingatlant vett magának. Azóta megbánta, mert rengeteg probléma volt a lakással és arra jött rá, hogy sokkal többet ért a régi panel. Sajnos az újonnan épült ingatlanoknál nagyon gyakran fordulnak elő garanciális problémák, és előfordul, hogy a kivitelezőt vagy az alvállalkozóit is nehéz elérni. Nyilván jól megépített épületek is vannak, de negatív tapasztalatról hallok” - mondta Borza Lászlóné, a Stabil-Téka Épület és Lakásfenntartó Kft. ügyvezető igazgatója, aki 17 társasház közös képviseletét látja el.
Az elmúlt 4-5 évben a felújított épületeiben nagyon nagy volt a fluktuáció, mert gyorsan, magas árat kaptak az eladók a lakásaikért. 25 millió forintnál olcsóbban Budapesten 100-ból alig 3 lakást kínálnak, országos szinten pedig 16 százalék alatt van az arányuk. „Az egyik panelben egy 46 négyzetméteres lakást 40 millióért adtak el a napokban” – mondta el a hvg.hu-nak Borza Lászlóné. Elmondása alapján a fiatalok és az idősek mellett a befektetők keresik még nagyon a paneleket. Ha ma föltesznek egy hirdetést a netre, egy hét alatt elkel az ingatlan. Ezek leginkább a felújított lakások, mert azok értékállóbbak, de a régieket is könnyen el lehet adni. A lakótelepeken nagyon sok az albérlő és a kiadott lakások tulajdonosai sokszor több panellakást is megvesznek. 2009-óta folyamatosan növekedik a befektetők száma, mivel a lakótelepen elindult panelfelújítási programban résztvevő épületekben magasabb áron lehet eladni a lakásokat, mint előtte. Az is gyakori, hogy a vidéken élő szülők vesznek meg a gyerekeiknek egy ingatlant, amit nem kiadásra szánnak, hanem a fiatalok laknak benne.
Új építésű lakásban szerinte azok gondolkodnak, akik már a lakótelepről lépnének tovább. A panellakások adottak, ezeknél már nem lehet beleszólni a szobák elosztásába vagy a burkolatokba, ami az új lakásoknál nagy előny.
A diákoknak mindegy, milyen anyagú épületben laknak
Mivel a kormány által bevezetett kamatstop az újonnan felvett hitelekre nem vonatkozik, egyre többen engedik el a vásárlási terveiket és mennek inkább albérletbe. Az Eurostat adatai szerint 2020-ban a magyar fiatalok átlagosan 27,4 évesen költöztek el otthonról, ami az EU többi országához képest a legkésőbbi időszakba esik. Míg az állami finanszírozásban tanuló hallgatóknak van lehetőségük kollégiumban lakni, az önköltséges rendszerben lévő diákoknak marad a mamahotel és az albérlet. Az ingatlan.com adatai szerint áprilisban Budapesten 170 ezer forint volt az átlagos bérleti díj, 40 ezer forinttal több, mint tavaly ilyenkor. A legdrágább városrész továbbra is a pesti Belváros, 250 ezer forintos átlagárral, de Budán az I., a II. és a XII. kerületben is 200 ezer forint fölötti az albérletek árának átlaga. A megyeszékhelyek közül április közepén Veszprémben, Győrben, Székesfehérváron, Tatabányán 130–150 ezer forintnál tartottak az átlagos bérleti díjak. Szegeden, Pécsen és Debrecenben pedig 115–120 ezer forintot szeretnének kapni a tulajdonosok egy-egy hónapra.
Egy szegedi egyetemista így fogalmazott a panellel kapcsolatban a hvg.hu-nak: „Huszonéves egyetemistaként az ember alapvetően rövid távra tervez (a képzés rövidsége miatt is), és az anyagilag legkedvezőbb lehetőséget választja. A panel olcsó, arra tökéletes, hogy egyetemi órák vagy bulik után hazamenjek aludni. Általában két másik egyetemistával laktam együtt, sokszor teljesen ismeretlenül és amennyire én tudom, nem válogattunk, hogy panel vagy tégla építésű, örültünk, ha találtunk olyan helyet, ami megfizethető, közel van az egyetemhez és nem lepraterep”. Tapasztalatai szerint a panelben a közös költség általában magas, de nem kell a szemétszállítással foglalkozni és ha saját fogyasztás után fizet, a fűtéssel is lehet spórolni mert körbe fűtik a szomszédok.
Aki mégis a vásárlás mellett döntene, egy panellakásnál is 30 millió fölötti összegeket tehet le az asztalra, mert az árak 30 és 50 millió forint között mozognak a fővárosban a netes hirdetések alapján, így szinte lehetetlenné vált hitel nélkül ingatlant venni. Bár a lakásvásárláshoz fel lehet venni csokot, zöld hitelt vagy babaváró hitelt, sokan még a tanulmányaikhoz felvett diákhitelt is törlesztik. Mindeközben a kezdő fizetések még akkor is rosszak, ha nem gyakornoki helyen dolgozik valaki, de bekerülni is nehéz, mert a munkáltatók a kezdőktől is elvárják a területen szerzett tapasztalatot. Az szja-mentesség segít valamennyit a fiatalok fizetésén, de a munkáltatók csökkenthetik a fizetésüket, hogy továbbra is az szja-mentesség előtti nettójukat kapják.
Az időseket az emlékeik is a panelhez kötik
”Annak idején, a Füredi Lakótelepen rengeteg állami lakás volt, ahol egész családok laktak. Ezeket később privatizálták és azóta a lakók összetétele megváltozott, 90 százalékban csak fiatalok és idősek élnek itt” – mesélte a hvg.hu-nak a Stabil-Téka ügyvezetője. Az időseknek kényelmes, mivel a tömegközlekedés szempontjából általában jó helyen vannak, a bevásárlási lehetőség és az orvosi szolgáltatás közel van, illetve havat sem kell söpörni és a szemetet is elviszik.
Ezen felül sok ember ilyen lakásokban nőtt fel, így az emlékeik is ezekhez az épületekhez kötik őket. Az emberek itt kezdik az életüket, aztán egy-két gyerek után átköltöznek nagyobb lakásba a 46 négyzetméteresekből. „Azt látom, hogy lelkileg is kötődnek ezekhez a lakásokhoz, ahol az első önálló élményeiket szerezték.”
Az sem mellékes persze, hogy aránylag kis rezsijű lakásokról beszélhetünk, jó elosztással, így a fenntartásuk kedvező. Egy 46-50 négyzetméter közötti lakásnak 8500 és 10 500 forint között van a közös költsége, a 70 négyzetméteres lakásoknál pedig körülbelül 14 000 forint. Az egyéb rezsivel együtt átlagosan 30 és 40 ezer forint között mozog a havi költség. Ha jó a közös képviselet és megfelelően üzemeltetik, gazdálkodnak és karbantartják az épületet, még tovább lehet csökkenteni a költségeket és ezek a lakások 10-20 év múlva is tartják majd az értéküket. Megszólalónk szerint panelek (egyben az összes nagyváros) nagy gyengéje a parkolás, hiszen egy 264 lakásos épületben minimum 5–600 ember lakik, akiknek lehetetlen parkolást biztosítani. Viszont a tulajdonosok összetétele miatt ez itt kevésbé jelent valódi problémát, mert a fiataloknak sokszor még, az időseknek pedig már nincs autójuk.
A régi panelek felújításra szorulnak
Minden pozitívumuk ellenére, mivel 40-50 éves épületekről beszélünk, az energetikai és a gépészeti felújítások elkerülhetetlenek. A régi paneleknél az első felújítandó elem a felvonó szokott lenni és csak ezután jön az elektromos hálózat, a szigetelés és egyéb – a közösség döntése alapján - megvalósítandó felújítások. Ezeknél az épületeknél a szellőztetés is különösen fontos, aminek akkor van jelentősége, ha a lakók önállóan kicserélik az ajtókat és az ablakokat, de nem tesznek bele szellőzőnyílásokat. Ez okozhat problémát az adott lakás szellőzésében és könnyen penészedéshez vezethet.
„Közös képviselőként mindig azt mondom, hogy az első az energetikai felújítás, mert abból a tulajdonosok is érzik a megtérülést. 28 éve végzek közös képviseleti tevékenységet és azt látom, hogy 50 százalékkal csökken a hőmennyiség felhasználása a hőszigetelés miatt. Ezek után még a lakásokon belül is ki lehet cserélni a nyílászárókat, ami tovább csökkenti a költségeket. Azoknál az épületeknél, ahol lefutottak az energetikai felújítások és lejártak a hitelek, át kell térni a gépészet felújítására is” – mondta Borza Lászlóné. Reméli, hogy erre is érkezik majd állami támogatás, ami egyrészt ösztönzi a lakóközösséget, másrészt biztonsági az életvitelszerű lakhatás folyamatos biztosításához szükség van rá. Ennek a felújításnak nincs külső látszatja, nincs havi megtérülési költsége, viszont hosszú távon az épület karbantartási költségeit csökkenti.
Egyre jobban megérheti inkább eltárolni a napelemmel megtermelt áramot
Rövid távon jó módszer a szolgáltatói hálózatos adok-kapok, de hamarosan a tárolásos módszerrel is érdemes lesz megbarátkoznia a napelemeseknek, hiába drágább a tároló egység előállítása és karbantartása.
