Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
Az elszálló építési költségek mellett a rozsdaövezeti beruházások áfakedvezménye segíthet bevinni az árakat a megfizethetőség szintje alá. Ám a számos előírás alól mentesített és az önkormányzatok alól kivont lakóparki, irodaházi projektek még komoly településszervezési problémákat okozhatnak.
Rozsdaövezeti akcióterületté nyilvánította a Rozsdaövezeti Bizottság a Property Market BudaPart városnegyed fejlesztésének helyszínét – közölte Schrancz Mihály, a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója.
Az utóbbi időben – legalábbis a korábbi tétlenséghez képest – beindult a Rozsdaövezeti Bizottság munkája, az egy éve létező testület több akcióterületet is kijelölt. A Miniszterelnökség közlése szerint eddig 46 területre érkezett kezdeményezés a tárcánál működő Rozsdabizottsághoz, ebből 16 akcióterületté minősítését támogatta a testület, és hat terület besorolását hagyták jóvá. Ezek:
- a Váci út 152-156 alatt elterülő telek, az úgynevezett Láng negyed,
- a IX. kerületben a Közvágóhídnál egy már építés alatt álló projekt, a City Pearl nevű mini városközpont,
- a Fehérvári úton, a Budafoki kocsiszínnel szemközti területen, egy másfél hektáros telken OTP beruházásában megvalósuló Tetris Ház folytatása,
- a XI. kerületi Barázda utca egy telke, a Bayer Property által fejlesztett Elite Park további ütemei,
- a X. kerületi Somfa utca, Ceglédi út, illetve a Hízlaló tér 6. szám által körülhatárolt terület, az OTP beruházásában megvalósuló Somfa Liget,
- illetve a Kopaszi-gáton épülő BudaPart területén több mint 40 helyrajzi számon elterülő terület.
Van adóelőny, de az eredetileg tervezettnél jóval kisebb
A rozsdaövezeti akcióterületek szabályozását komoly várakozások övezték, amikor 2020-ban megszületett az alapjául szolgáló törvénymódosítás. A várakozás leginkább az volt, hogy hatalmas lökést fog adni az elhanyagolt volt városi iparterületek hasznosításának. A gyakorlatban aztán a rendszer inkább ellentmondásosnak bizonyul, mintsem egyértelműen hasznosnak.
A törvénymódosítás megszületésekor az úljakás-építésekre és -vásárlásokra 27 százalékos forgalmi adó (áfa) vonatkozott. A rozsdaövezeti ingatlanok ezzel szemben kedvezményes, 5 százalékos áfakörbe kerültek volna, ami mind a fejlesztők, mind a vevők számára komoly előnyt jelentett volna, de legalábbis ellentételezte volna a pluszköltségeket, amik egy rozsdaövezeti ingatlan hasznosítása kapcsán felmerülnek.
Ám a kormány 2021 elejével visszavezette az általános 5 százalékos újlakás-áfát, sőt az otthonteremtési kedvezménnyel (csok) vásárolt ingatlanok esetében még ezt is visszaigényelhetővé tette. Ezzel a rozsdaövezeti ingatlanok adóelőnye semmivé foszlott. Ezt a kormány úgy igyekezett orvosolni, hogy a rozsdaövezeti ingatlanok áfáját általánosan (tehát nem csokhoz kötötten) visszaigényelhetővé tette. Így ezek az ingatlanok lényegében áfamentesek. Ez adóelőnyt jelent, ám csak a vevői kör egy részére: akik a vásárláshoz nem vesznek igénybe csokot, hiszen a csokos vevők számára minden újépítésű ingatlan áfamentes.
Kevés új lakás épül, a rozsdaövezetek szerepe jelentős lehet
A rozsdaövezeti program izgalmas szelete lesz az ingatlanpiacnak – mondja a hvg.hu-nak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Eddig mindig elég marginálisak voltak, mert bár már 2020 óta zajlik az ezekkel kapcsolatos jogalkotás, voltak jobb, erősebb ajánlatok: az általános 5 százalékos újlakás-áfa visszavezetése, a teljes áfavisszaigényelhetőség a csokot igénybe vevők számára, a zöld hitel. Az ingatlanpiacot eddig hajtó tényezők idővel kifogynak, a rozsdaövezeti besorolás nyújtotta előnyök onnantól lesznek különösen érdekesek. Ráadásul van egy elég széles vásárlói réteg, amelynek tagjai az egyéb kedvezményeket nem tudja vagy nem akarja igénybe venni, ez a kedvezmény őket hozza helyzetbe.
Az elmúlt években az új lakások jelentősen drágultak, és nem látszik, hogy ez a folyamat megállna. Így egyre nagyobb jelentősége lesz, mely területek kapnak rozsdaövezeti besorolást. Az áfavisszaigénylés lehetősége nem elhanyagolható, egy 50 millió forintos ingatlan esetében 2,5 millió forintot jelent, ami azért már egy szabad szemel jól látható összeg.
Természetesen az a kérdés, ezt az árelőnyt mennyire nyelik le a beruházók. Balogh László arra számít, a bruttó árakban nem nagyon fog látszódni az áfakedvezmény, a rozsdaövezeti lakások nem lesznek olcsóbbak hasonló adottságú társaiknál – ám ott lesz az áfa visszaigényelhetősége. Ezért ezek a lakások kelendőbbek lesznek. A költségek növekedése miatt a beruházók kénytelenek emelni az áraikat, az áfakedvezmény lehet az a tényező, amivel együtt mégis megfizethető szinten kínálhatják az elkészült ingatlanokat. Jelenleg a költségek emelkedésének üteme olyan gyors, ami már a piaci fenntarthatóságot veszélyezteti, sok beruházó számára kérdés, egyáltalán elindítson-e egy fejlesztést, képes lesz-e olyan áron kínálni a lakásokat, ami fedezi az építési költségeket, de még megfizethető, találni rá keresletet.
Nem mindenhol elérhetőek olyan területek, amelyek rozsdaövezeti besorolást kaphatnak, ilyen volt iparterületek főleg nagyvárosokban helyezkednek el. Országos szinten négyzetkilométerben nézve a potenciális rozsdaövezeti besorolású területek mérete nem nagy. De annyira kevés új lakás épül jelenleg, hogy néhány nagyobb lakóparkprojekt lakásszáma már elérheti az állomány komolyabb hányadát. Egyelőre nem látszik, hogy nagy lendülettel zajlana a rozsdaövezeti akcióterületek kijelölése, a piac egészen biztosan elbírna többet is – véli Balogh László.
Véletlenül pont Orbán török barátja
A rozsdaövezeti akcióterületek kijelölésére vonatkozó részletszabályokat és az eljárásrendet 2021 tavaszán alkotta meg a kormány, május elején alakult meg a Rozsdaövezeti Bizottság. Ennek elnöke Füleky Zsolt, a Miniszterelnökség építészeti, építésügyi és örökségvédelmi helyettes államtitkára. A testület tagjai: Gyutai Csaba, az ÉMI Építésügyi Minőségellenőrző Innovációs Nonprofit Kft. ügyvezetője, László Tibor Zoltán, az Agrárminisztérium környezetvédelemért felelős helyettes államtitkára, Szabó Ferenc, a Miniszterelnökség koordinációs és elemzési főosztályának főosztályvezetője és Zeke Janka, a Miniszterelnökség jogi ügyekért felelős helyettes államtitkára.
A kormány első rozsdaövezet-kijelölő döntése a főváros XIII. kerületében az egykori Láng Gépgyár területének adott ilyen minősítést. A projekt a Fidesz-közeli vállalkozókhoz sorolt Ruszlan Rahimkulov projektje. A toronyházas, egymilliárd eurós angyalföldi Láng-negyed projekt után az Orbán családdal jó kapcsolatokat ápoló, és állami megbízásokban sem szűkölködő Adnan Polat török üzletember IX. kerületi, Soroksári úti beruházása lett a második rozsdaövezeti akcióterület.
Persze nyilván fatális véletlen, hogy épp a párthoz közel álló üzletemberek estek a szórásba – csak éppen kívülről nézve úgy látszik, mintha rendszeresen ez lenne a helyzet. Igaz, a NER 12. évében a magyar gazdaságnak alig akad olyan ágazata, ahol a legnagyobb szereplők ne a párthoz közeli vállalkozók lennének. Ami azt illeti, a Kopaszi-gát körüli fejlesztésekbe (nem pont abba, amelyik rozsdaövezeti besorolást kapott) nemrég szállt be Tiborcz István miniszterelnöki vő.
Utak, közlekedés, óvodák is kellenének
„A kormány eredeti tervét, az elhanyagolt iparterületek városi szövetbe való visszaillesztését, lelkesen támogattuk. Az is jó megoldásnak tűnt, hogy a régi üzemek rehabilitációjakor, a szükséges közlekedési kapcsolatok, illetve a hiányzó infrastruktúra kiépítésekor felmerülő többletköltségekhez az állam segítséget nyújtson, például az áfa elengedésével” – mondta a Népszavának Baranyi Krisztina, Ferencváros ellenzéki polgármestere. „Több javaslatot is tettünk fejlesztési akcióterületre, ahogy a többi önkormányzat, köztük a főváros is, az Orbán-kabinet azonban hirtelen változtatott a stratégián és az önkormányzati javaslatok közötti válogatás helyett felkérte a befektetőket, hogy nyújtsanak be kész projektterveket” – magyarázta a polgármester.
A kerület megpróbálja a legjobbat kihozni a helyzetből és több közcélú beruházást is kértek a Polat cégétől, így például a teljes Közvágóhíd utca felújítási költségeinek arányos viselését, közparkot, kutyafuttatót, közvilágítás kiépítését.
Nem csak a IX. kerületben nem fogadja felhőtlen lelkesedés a rozsdaövezeti akcióterületeket. A probléma, hogy ezek jellemzően lakóparkokat és/vagy irodaházakat foglalnak magukban, amelyek jelentősen terhelik a helyi környezetet és infrastruktúrát. Hiszen egy társasházzal sok új lakó érkezik a környékre, akiknek zöldterületre, óvodai, iskolai férőhelyre lenne szükségük, nyilván közlekedni is szeretnének, vagyis terhelik a közúti és tömegközlekedési kapacitásokat. A probléma, hogy e területek nincsenek egy kézben. A kormány kedvezményes feltételekkel engedélyez egy beruházást, ám például óvodai férőhelyeket ehhez kapcsolódóan a helyi önkormányzatnak kellene biztosítania, a tömegközlekedést pedig a fővárosi önkormányzat alá tartozó közlekedési vállalatnak kellene fejlesztenie. Utóbbi szereplők nemhogy fejlesztésekben nem tudnak gondolkozni, az elmúlt évek forráselvonásai után az önkormányzatok jelentős része a működés biztosításával is küszködik.
Újabb érvágás az önkormányzatoknak
Az önkormányzatok és a helyi lakók különösen nehezményezik, hogy a rozsdaövezeti minősítésbe nincs beleszólásuk, arról a fejük fölött, kormányzati szinten döntenek. Sőt a rozsdaövezeti minősítésű beruházások a kiemelt beruházásokhoz hasonlóan tervrenden kívüliek – írja az építésijog.hu szakportál. A kormány egyedi döntésével az általános követelmények kiemelt közérdekre hivatkozással felülírhatóak.
A rozsdaövezetek kijelöléséről szóló kormányrendelet általános jelleggel kizárja a településképi véleményezési és bejelentési eljárást és a tervtanácsi feladatokra a központi építészeti-műszaki tervtanácsot jelöli ki. A kiemelt beruházások esetében a helyi döntési szinttől való eltávolodás a helyi településrendezési terv korlátozásában is megjelenik; ha az egyedi beépítési paraméterek nem összeegyeztethetőek a helyi követelményekkel, akkor előbbi előírásai nem alkalmazandóak.
A kormányrendelet a fentieken túl is számos könnyebbséget tartalmaz az általános építési szabályokhoz képest. Magyarán a beruházói érdekeket helyezi előtérbe, egyes esetekben szinte teljes egészében kiveszi az önkormányzatok kezéből a beleszólást arról, hogy mi és hogyan épül a területükön.
Újbuda nem kér az újabb projektekből
Az újbudai önkormányzat például februárban két beruházás miatt is tiltakozott. Az önkormányzat döntési jogai csorbulnak, ha a Budafoki út–Hengermalom út sarkán lévő öthektárnyi és a Fehérvári út mellett található 7,5 hektárnyi ingatlan rozsdaövezeti besorolást kap, pedig együttműködéssel, közös tervezéssel elősegíthetnénk, hogy a már jelenleg is a környéken élő lakók ne szenvedjék meg jelentősen az új építkezések hatásait – közölte László Imre polgármester a Miniszterelnökséggel.
A XI. kerület kelenföldi Duna-parti barnamezős területek kifejezetten vonzó célpontok az ingatlanfejlesztők körében. Már eddig is számos irodaház- és lakópark-fejlesztés valósult meg (Budapart, Kondorosi, Walzer, Bolero lakópark), amelyek nagyjából 15 ezerrel növelhetik a kerület lakosságszámát – panaszolja a KörTér – Környezettudatosak Tere Újbudán nevű civil szervezet az Index beszámolója szerint. Kiemelt kormányzati beruházásból Újbudán már most kilenc található: Budapart, Citadella, Galvani híd, Déli körvasút, Dél-Budai Centrumkórház, Vaba lakópark, BCE Ménesi úti campus, BME Innovációs Központ, Budapest–Varsó vasút.
A kerület újonnan megválasztott momentumos országgyűlési képviselője – Újbuda korábbi alpolgármestere –, Orosz Anna az Indexnek azt mondta, kezdeményezni fogja a parlamentben, hogy szüntessék meg a kiemelt kormányzati beruházásokat és a rozsdaövezeti akcióterületeket is. „Országgyűlési képviselőként azért fogok dolgozni, hogy a helyi építési ügyek visszakerüljenek az önkormányzatokhoz, nekik ugyanis a kormányhivatalokkal szemben megvan a jártasságuk és a kapacitásuk is, hogy az építésügyekben eljárjanak” – nyilatkozta Orosz Anna.
Némi kiszámíthatóság és transzparencia jó lenne
Egyelőre nagyrészt olyan projektek kaptak rozsdaövezeti besorolást, amik amúgy is folyamatban voltak. Vagyis a kormány ezeknek a beruházásoknak legföljebb plusz löketet ad, egyelőre szó sincs arról, hogy hozzájárulna elhanyagolt, barnamezős városi területek hasznosításához.
Egyébként háromféle rozsdaövezeti besorolás adható, „közép- és hosszú távú rozsdaövezeti akcióterület” kijelölésére még nem került sor. Pedig ennek lenne a legtöbb értelme, ezek ugyanis nem olyan területek volnának, amelyek nagyjából amúgy is alkalmasak egy beruházás fogadására. Hanem olyanok, amelyek esetében összetett előkészítő munkák, adott esetben környezeti kármentesítés, bontás, közműrendezés és infrastruktúra-fejlesztés, tulajdonrendezés, telekalakítás és településrendezési feladatok elvégzése szükséges, és amely fejlesztési célú területként való rendelkezésre állása kormányzati koordinációt, jelentős anyagi ráfordítást és többéves előkészítő időszakot igényel.
Folyamatban lévő beruházásokra adózási szempontból sem szerencsés menet közben ráhúzni a rozsdaövezeti minősítést. Az ugyebár lehetővé teszi még az 5 százalékos áfa visszaigénylését is – ám csak a minősítés pillanatától. Aki már kifizette egy ilyen beruházásban épülő lakása vételárát, az nem igényelheti vissza az áfát. A leendő szomszédja, aki részletekben fizet, a hátralévő részletek után visszaigényelheti az áfát. Aki pedig a teljes vételárat a minősítés pillanata után fizeti, a teljes vételár után visszaigényelheti az áfát. Ez se nem egyszerű, se nem igazságos megoldás.
Egyre jobban megérheti inkább eltárolni a napelemmel megtermelt áramot
Rövid távon jó módszer a szolgáltatói hálózatos adok-kapok, de hamarosan a tárolásos módszerrel is érdemes lesz megbarátkoznia a napelemeseknek, hiába drágább a tároló egység előállítása és karbantartása.
