hvg.hu: Egy nagy piackutató cég 2010-ben közzétett prognózisa szerint 2011-től csak a raktár és ipari ingatlanok piacának szolid élénkülésére lehet számítani, és arra, hogy az irodapiacon – bár tovább tisztul a kép azzal, hogy a bérlői, bérbeadói és fejlesztői oldalon is kisöprik a kevésbé hozzáértő vagy megbízhatatlan szereplőket – legfeljebb stagnálás és talán némi minőségi javulás várható. Ez történt?

Nagy Krisztián: Tény, hogy továbbra is tart a viszonylagos pangás a piacon, de azt tapasztalom, hogy a bérlő cégek jelentős része – akár racionális okoknál fogva is - egy kategóriával lejjebb, leginkább a korábbinál költséghatékonyabb irodaházak felé váltanak. Mivel új cégek, vállalkozások – amelyek egyben új bérlői kört jelentenének - nem nagyon jelentek meg a piacon, a meglévőkre támaszkodhatunk, amelyek adott esetben valóban komoly mozgásban vannak.

hvg.hu: Meddig tart, és mire vezethető vissza, hogy az irodapiac „túlette” magát?

N. K.: Minden elemző megírta már korábban, hogy a gazdasági válság hogyan katalizálta a fővárosi irodapiac megroggyanását. Mi kis szereplők vagyunk ezen a piacon, de az innen is tisztán látszik, abból sok jó nem származhat, hogy túl sok újépítésű, belvárosi, A-kategóriás irodaház épült az utóbbi 5-8 évben. Olyanok, amelyek földrajzilag ugyan nagyon jó környéken, például a 13. kerületben és főként a Duna közelében épültek, de ezek nagy része sem kívül, sem belül nem egészen A-kategóriához illő módon épült meg. Úgy értem: nem ritka, hogy miközben külsőleg nagyon attraktív az irodaház, a parkolás körülményes vagy egyenesen megoldatlan, és cserébe az ultramodern épületekben a munkavállalók egy része az ablakból csak a szomszédos épület falait látja, és a szomszéd irodában dolgozókat hallgatja. A bérleti díjak viszont felfújtak, olykor teljesen elszakadnak a racionalitástól csak azért, mert az épület banki hitelből épült, de a tulajdonos és az üzemeltető is jól akar keresni az ügyfeleken.

Nagy Krisztián: a kis cégekre jobban lehet építkezni

hvg.hu

hvg.hu: Mondhatják, hogy Ön könnyen beszél, de nem mindenki indulhatott abból a kényelmes helyzetből, hogy hitel nélkül jutott irodaházhoz.

N. K.: Az valóban helyzeti előnynek számít, hogy az épület számomra adott volt, örököltem, nem banki hitelből vettem, de azt is hozzáteszem, hogy egy 50 éves épületről van szó, amihez az alapokon kívül szinte mindenhez hozzá kellett nyúljunk. Én azt látom lényegesnek, hogy – mint egy vendéglőben – akkor működik az üzlet optimálisan, ha ott, helyben van a tulajdonos, az épület gazdája felügyeli a működést, és közvetlen kapcsolatban van az ügyfelekkel. Abból mindig csak baj van, ha a tulajdonosi kör kusza, az irodaházat egy üzemeltető cég viszi, és még a karbantartást is más vállalkozás végzi, mert a bérlő gyorsan eljut odáig, hogy nem érzi, hogy a pénzéért cserébe vele tényleg foglalkoznának.

hvg.hu: Bizonyos „üzemméret” felett azonban ez a munkamegosztás nem kerülhető el.

N. K.: Kétségtelenül van benne igazság. Meg abban is, hogy két éve vágtam bele az egészbe, és egy 50-60 éves szellemházból, ahol két bérlőt örököltem egy olyan kinevezett ügyvezetőtől, aki talán sosem járt itt, ma van 15 olyan hosszú távra szerződött bérlőm, akik ahhoz is hozzászoktak, hogy ha bármilyen problémájuk van, azonnal megtalálhatnak. Ez biztosan nem működne egy tízemeletes üvegpalotában, de azt látom, hogy a 10-15 fős kis kkv-k irodaigényeinek kielégítésében lényegesen nagyobb piaci potenciál van, mint azt korábban bárki is gondolta volna.

Ennél fogva én a kis-, és középvállalkozásokra koncentrálok. Üzletileg jobb, mert egy nagy bérlőtől függhet az egész bolt, a több közepes, kisebb cégekkel szerződve viszont ennek a felelőssége is megoszlik, és az ingatlan költségvonzatait is, fenntartási költségeit is rugalmasabban kezelhetővé teszi.

hvg.hu: Mi mozgatja most az irodapiacot? Mennyire meghatározó a bérleti ár? És a minőség?

N. K.: Az ár nyilvánvalóan nagyon fontos tényező. Az Őrs vezér tér közelében, ahol mi dolgozunk, ez úgy csapódik le, hogy a X., XIV. és XVI. kerület irodapiacán a metró közelében lévő irodaházak négyzetméterre vetített bérleti ára 12 euró körül táncol havonta. Egy kilométerrel távolabb már csak 8-9 eurót lehet elkérni, ezért utóbbi területen hosszú távra rendezkedtek be az irodákat kínáló cégek. Előbbinél viszont éppen a nagyobb ár miatt erősebb a fluktuáció is, és van egy olyan tendencia, hogy a bérlők egy része az anyagi helyzetétől függetlenül hajlandó azt a plusz kilométert megtenni – pláne, ha tágasabb parkolókat és kisebb nyüzsgést, parkosított környezetet is kap az áráért.

hvg.hu: Mennyi ma egy kkv reálisan bevállalható irodabérlési költsége?

N. K.: Általános jelenség, hogy a cégek a bérleti díjon felül külön rezsi átalányt (vagy pontosan mért gázt, hőt, áramot) és olykor még külön üzemeltetési költséget is fizetnek. Látni olyan plakátreklámot ma is, ami négyzetméterenként 5 eurós bérleti díjat ígér. De mellette a 7-8 eurós rezsiátalány, amire olykor csak a szerződéskötéskor derül fény, ma már nem túl versenyképes ajánlat. A piaci trenddel szembemenve én ezt az összevisszaságnak látható helyzetet el akartam kerülni, ezért kiszámoltunk egy olyan költségátalányt, ami nekem is megéri, és ami hosszútávon kalkulálható. Kevesebb, mint 12-13 euró a vége. Ráadásul forintosítottam is a díjakat, mivel a partereim többsége is forint alapon dolgozik, mi értelme bonyolítani ezzel is az életüket?

Az áron azzal is lehetett faragni, hogy komoly fűtéskorszerűsítést is végeztünk, kicseréltük a nyílászárókat, így 40 százalékkal csökkent a gázfogyasztásunk. De az is benne van, hogy ebből az üzletből még nem vettem ki pénzt, mert ami haszon keletkezik, azt folyamatosan fejlesztésekbe forgatom vissza. Óvatos duhaj vagyok, kis lépésekben fejlesztünk, de azt a bérlők is élvezik, hogy szinte folyamatosan korszerűsödik alattuk az infrastruktúra – miközben a hosszú távú szerződésüknek köszönhetően az árak egyelőre nem változnak.

hvg.hu: A kis lépéseknek mi a végső célja?

N. K.: Egy irodakomplexumot szeretnék 4-5 éven belül itt kiépíteni. Az első lépést megtettük: megvettük a szomszédos épületet, és készülnek a tervek a két épület szerves összeillesztésére. A fejlesztési időszak végére egy 5 ezer négyzetméteres, B+ osztályú irodaháznak kell majd itt állnia, amiben a kkv-k nyüzsgése azt bizonyítja majd, hogy érdemes volt rájuk támaszkodva építkezni.