A Cordia Zrt. évek óta, saját kutatási metodológiája alapján figyeli és elemzi a lakáspiacot, köztük kiemelten a XIV. kerületet. Az elemzések során a 4 lakásosnál nagyobb méretű társasházakat vizsgálták Zuglóban (a minta nem tartalmazza a Cordia lakásokat). A 43 vizsgált projekt adatai alapján a kerület jelenlegi 2907 újépítésű lakásából 2152 darab már elkelt, és mindössze 644 darab vár még gazdára. Ez azt jelenti, hogy míg a budapesti átlagos értékesítettség 70 százalékos, vagyis tízből hét újépítésű ingatlant sikerült eddig eladni, addig a XIV. kerületben ez a mutató 77,8 százalékos.

Egyre kevesebb lakás épül

Az alábbi táblázatból kitűnik, hogy évről évre egyre kevesebb az eladatlan újlakás Zuglóban, számuk 2005 és 2008 között 53 százalékkal esett, ami éves átlagban több mint 13 százalékos csökkenést jelent – drül ki a Cordia Zrt. legfrissebb piackutatási eredményeiből. Az újépítésű lakások kínálata folyamatosan szűkül, ami annak is betudható, hogy Budapesten egyre kevesebb építési telek található és nem indulnak új fejlesztések- mindez megfigyelhető Zuglóban is. A legutóbbi piacfelmérés óta (2008. december – 2009. július) összesen 224 lakást értékesítettek Zuglóban, miközben mindössze 3 új projekt indult 44 lakással a vizsgált időszakban. Zugló ingatlanpiaci szempontból nem homogén, három nagy részre tagolható: a Nagy Lajos Király útján kívül, a Hungária körúton belüli, illetve a kettő között található területekre. A leginkább keresett övezetek a Nagy Lajos Király útján kívüli részek és Herminamező.

 * A megadott időszakban értékesítés alatt álló újépítésű lakások, beleértve az átadott és a folyamatban lévő fejlesztéseket is.

Fehér holló a nagy lakás

Zuglóban az eladatlan lakások 20 százaléka garzon, 43 százaléka másfél és két szobás, 31 százaléka 1+2, 2+1 és 3 szobás és mindössze 8 százalékos a 3 szobánál nagyobb ingatlanok aránya. A számok persze félrevezetőek, nem arról van szó ugyanis, hogy a vásárlók a legnagyobb alapterületű ingatlanokat keresik, inkább a garzonok túl nagy száma a tendencia oka. A fejlesztők a válság kirobbanására és a fizetőképes kereslet csökkenésére úgy reagáltak, hogy minél kisebb és olcsóbb lakásokat építtettek, így van olyan lakópark Budán, ahol a legnagyobb lakás sincs 70 négyzetméter alapterületű.  

A legtöbb értékesítésre váró lakás a Nagy Lajos király útja és Hungária körút között van, itt található az eladatlan lakások 68 százaléka, mint ahogy a legtöbb eladatlan garzon (85%) is ezen a területen található. A számok értelmezéséhez tudni kell azonban, hogy ezen a területen az utóbbi időben több jelentős fejlesztés indult, amelyek épp a válság kirobbanása után kerültek a piacra.

A Bosnyák térre tervezett Mundo bevásárlóközpont látványterve

400 ezer Ft/m2 alatt alig kapni lakást

A stabil keresletnek és a kevés eladatlan ingatlannak köszönhetően a zuglói lakásárak folyamatosan emelkednek: az átlagos négyzetméterár 2001-ben lépte át a 300 ezer forintot, mára pedig 400 ezer forint alatt alig találni újépítésű otthont.

A kerületi súlyozott átlagár 395 000 Ft/m2, a Nagy Lajos király útja és Hungária közötti részen a lokális túlkínálat miatt némileg alacsonyabb, 385 000 Ft/m2 az átlagár. A többi két övezetben, a Nagy Lajos király útján kívül és a Hungária körúton belül 410 000 Ft/m2 felett vannak az átlagárak, de olyan projektek is találhatók ezen a területen, ahol 500 000,- Ft/m2 körüli áron adnak el és kínálnak lakásokat.

A Nagy Lajos király útján kívüli csendesebb területen mindössze 131 db eladatlan lakás van, a kínált lakások átlagos alapterülete itt a legmagasabb, 61 m2. A Hungária körúton belüli projekteknél ez az érték 52 m2, a legalacsonyabb a vizsgált területek között.

 A zuglóiak Zuglóban vesznek új lakást

Új fejlesztések alig indulnak a kerületben, ami a banki finanszírozás nehézségei mellett a jó minőségű fejlesztési területek hiányából is adódik. Általános irányzat, hogy a vásárlók eltolják lakásvásárlási döntésüket, azonban Zuglóban ez a tendencia kevésbé jelenik meg, itt kevésbé csökkent a felszívás mértéke, mint Budapest más részein, hiszen Zugló örökzöld, nemcsak természeti környezetében, hanem a vevők szemében is. A város pesti oldalán ez a rész számít a legkedveltebb lakásvásárlási célpontnak. A Cordia adatai szerint közel 50 százalékban zuglóiak vesznek itt lakást, de jellemző a 16., illetve a belvárosi 6. és 7. kerületi vásárló is. A stabil kereslet, a kevés új telek miatt középtávon árstabilitással, az inflációnak megfelelő árnövekedéssel lehet kalkulálni, tudjuk meg Földi Tibortól, a Cordia Zrt. vezérigazgatójától.