Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
2008. szeptember. 11. 10:20
ingatlanmenedzser.hu
Utolsó frissítés: 2008. szeptember. 14. 04:20
Ingatlan
Többet ér a lakása? Vagy egyre kevesebbet?
A használt lakások piaca gyakorlatilag évek óta – közepes forgalom mellett...
A használt lakások piaca gyakorlatilag évek óta – közepes forgalom mellett – viszonylag stagnáló árszintet és tranzakciószámot mutat, melynek egyik oka a túlkínálat, a másik pedig az, hogy sok eladó a piaci viszonyokat figyelmen kívül hagyó árelképzelésekkel lép a piacra, melyet csak néhány hónapnyi sikertelenség után hajlandó lefelé módosítani. Fokozottan igaz ez a különféle minőségben felújított lakásokra, ahol többen is a teljes felújítás árát, sőt, egyes esetekben a lakások számukra fontos eszmei értékét is igyekeznek belekalkulálni az árba – azonban ezt a piac manapság nemigen fizeti meg.
A jellemző fővárosi használtlakás négyzetméterár átlagosan 280-320 ezer forint között mozog, természetesen az adott lakás elhelyezkedésétől függően nagy lehet a szóródás: a legolcsóbb paneleket, illetve gyenge állapotban lévő lakásokat akár már 140-150 ezer forinttól meg lehet vásárolni. A belső városrészekben inkább a 250-300 ezer forintos szint környékén mozognak az átlagos helyen és állapotban lévő – jórészt régi építésű – társasházi lakások, de Budán, vagy Pest előnyösebb pontjain nem ritka, hogy ennél sokkal magasabb árakat szabnak az eladók, a határ akár az egymillió forintos fajlagos ár is lehet – erre elsősorban a budai hegyekben található panorámás lakások, valamint a pesti belváros exkluzív lakásai esetén lehet felkészülni.
Az értékesítési idő teljesen a lakás adottságaitól függ: a jó helyen, jó közlekedéssel, jó állapotban lévő lakások – megfelelő árral társítva – akár 1-2 hét alatt elkelhetnek, a kínálatban szereplő ingatlanok többsége azonban sokszor csak hosszabb várakozás után talál csak új gazdára. Az értékesítést sokszor nagyban elősegíti a közvetítő bevonása, ugyanis a manapság tapasztalható „hirdetési tengerben” nagyon nehéz kitűnni egy-egy magánhirdetéssel.
Mérsékelten keresik csak a paneleket
A piac legolcsóbb szegmensét képviselik – egy-két nagyon felkapott lakóteleptől eltekintve – a panellakások, ahol az értékesítési idő – különösen a nagy lakások esetében – akár fél év is lehet. Elsősorban a magas rezsiköltségek riasztják el a vásárlókat, valamint sok lakótelep esetén a nem felújított környezet, a lakók összetétele is elrettentő ok lehet a vásárlók számára. Az ismert divatlakótelepeken – mint például Gazdagréten vagy a Pók utcában – ugyanakkor igen magas négyzetméterárakat kérnek, a Duna-parti paneles részen némely lakás négyzetméterára a 300 ezer forintot is eléri.
Jobbak az esélyek az eladásra ha a ház részt vett vagy részt vesz a panelprogramban, mivel ez biztosíték a ház fizetőképességére, valamint magasabb életminőséget nyújt. Ennek ellenére az ilyen lakások is maximum 5-10%-kal drágábban dobhatók csak piacra, és a keresleti oldalon állókat vizsgálva kitűnik, hogy a panellakás továbbra is a legkisebb tőkeerővel rendelkezők megoldása lehet.
Nehéz eladni az „előnytelen” lakásokat
Mindent be kell vetni a nem túlzottan keresett kategóriába tartozó földszinti, szuterén vagy éppen a nagyon kedvezőtlen elosztású, de hatalmas alapterületű nagypolgári lakások esetében, de ugyanígy sok a gond a többsávos utakra (Váci út, Hungária körút, autópályák bevezető szakaszai, Szentendrei út) néző ingatlanok értékesítésével – itt leginkább csak nagyon kedvező ár alkalmazásával lehet vevőket fogni.
A nagy kínálat miatt eléggé válogatósak a vásárlók, egy rossz állapotú lépcsőház, omladozó vakolat, lichthofra néző helyiségek, rossz tömegközlekedés vagy környék nagyon könnyen kizáró ok lehet, különös tekintettel az esetleges szerkezeti hibákra – bár ilyen esetben árengedménnyel értékesíthető a lakás. Fontos tudni, hogy a felújított lakások ugyan vonzóak a vevők számára, az azonban nagyon ritka, hogy a felújítás összes költségét bele lehetne kalkulálni az eladási árba.
Megmozdult az új építésű piac
A korábbi időszak meglehetősen gyenge teljesítménye után úgy tűnik újra megmozdult az új építésű lakások piaca: mind a vásárlási, mind az építési kedv érezhetően nőtt az elmúlt hetekben-hónapokban, a Duna House tapasztalatai szerint több beruházó is beindított korábban egy időre befagyasztott beruházásokat.
Sajátja a piacnak, hogy az árak – ha szolid mértékben is – de folyamatosan emelkednek, sőt egyes helyeken már egy kicsit el is szálltak. Éves szinten 4-6 százalékos az új építésű lakások árszintjének emelkedése, melynek egyik mozgatója természetesen az építőipari költségek növekedése. Jelenleg a jellemző fővárosi új építésű átlagár 340-360 ezer forint között mozog négyzetméterenként, de sok – nem is igazán kiemelt – környéken már a 400 ezer forintos ár sem okoz meglepetést. A VIII. kerületben például néhány éve kvázi bevezető áron, 260-280 ezer forintért is lehetett új lakást venni négyzetméterenként, ma pedig már nem ritka a 330-350 ezer forintos négyzetméterár sem, de a IX. kerületben is lehet találni akár 400 ezer forint feletti árakat is.
Az elitebbnek számító, kevés lakásos társasházak esetében, melyek jórészt a budai hegyekben épülnek immár teljesen megszokott a 6-800 ezer forintos négyzetméterár, nem egy lakásért – különösen a penthouseokért időnként sorban állás is kialakul. Szintén viszik a belvárosi tetőtér-beépítéses új lakásokat, négyzetméterenként 500-650 ezer forintért.
* * * Milliókat lehet spórolni a legolcsóbb lakáshitel kiválasztásával!
A lakásvásárlás előtt állóknak sokszor hitelre is szükségük van céljuk megvalósításához. A jelenlegi gazdasági környezetben még fontosabb megtalálni a legolcsóbb ajánlatot, amivel akár milliók is megtakaríthatók. Ehhez érdemes a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát használni.
Egyre jobban megérheti inkább eltárolni a napelemmel megtermelt áramot
Rövid távon jó módszer a szolgáltatói hálózatos adok-kapok, de hamarosan a tárolásos módszerrel is érdemes lesz megbarátkoznia a napelemeseknek, hiába drágább a tároló egység előállítása és karbantartása.
