Ingatlanfinanszírozás: van hitelválság?
A hazai bankok ingatlanos üzletágai általában jól zárták 2007 utolsó negyedévét, bár a hitelválság érezhető hatással van az ingatlanfejlesztések hitelezésére is. A likviditás csökkenésével nőtt a verseny a fejlesztők között a forrásokért, míg a bankok nagyobb óvatossággal közelítenek az ingatlanfejlesztésekhez, mint korábban.
Divatos szóvá vált az utóbbi hónapokban a hitelválság. Sok helyen, sok összefüggésben említik, mégsem árt azonban megvizsgálni, hogy min keresztül hat a válság a bankokra és milyen következményekkel járt eddig a globális pénzügyi világ bizalmi krízise. A problémák alapvetően az amerikai másodlagos jelzálogpiac összeomlásával kezdődtek és egyik legfontosabb következménye a jelzáloghitelezés értékpapírosításának megszűnése, mely jelentős likviditásszűkülést hozott a világgazdaság számára.
„Az ingatlanfinanszírozók az elmúlt évek során szívesen éltek az angolszász típusú értékpapírosítás eszközével, azaz a kihelyezett hiteleket értékpapírosított formában tovább értékesítették, ezáltal pedig addicionális forrásokhoz jutottak és újabb hitelek kihelyezésére voltak képesek” – magyarázza Kiss Zoltán, a Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt. vezérigazgatója. Az értékpapírosított jelzáloghitelek piaca azonban a kirobbant bizalmi válság hatására megingott, a nyugati ingatlanfinanszírozó bankok ezt a módszert ma kevésbé preferálják.
Azok a bankok, amelyek nagy részben vagy kizárólagosan függtek a már említett értékpapírosított értékesítéstől, valóban nehéz helyzetbe kerültek az elmúlt hónapokban, ám a finanszírozók nagy részének továbbra is rendelkezésére állnak a források. A hazai bankok folytatták az ingatlanprojektek finanszírozását, igaz ugyanakkor, hogy az ingatlanfinanszírozók hozzáállása az egyes projektekhez és az egyes fejlesztőkhöz érdemlegesen megváltozott.
A likviditás csökkenése a hitelválság teljesen logikus következménye, egész egyszerűen kevesebb a rendelkezésre álló pénz a hitelpiacon, hiszen egyrészt beszűkült az értékpapírosított jelzálogpiac, másrészt a bankok egymás iránti hitelezési bizalma is jelentősen csökkent. A hitelválság másik markáns következménye, hogy a bankok sokkal óvatosabbak lettek, sokkal konzervatívabban közelítenek a finanszírozást igénylő ingatlanprojektekhez mint a korábbi időszakban. Ez az óvatosság több szinten is jelentkezik. Egy részről a magasabb kockázatot a hitel „árában” is érvényesítik a bankok, azaz a fejlesztők drágábban jutnak hitelhez projektjeikhez. Másrészt megemelkedett kockázataikat az elvárt önerő megemelésével is kezelik, azaz az ingatlanfejlesztőknek több saját forrást kell biztosítaniuk fejlesztéseikhez. A magasabb elvárt önerő azonban leginkább a befektetési piacon okozott szignifikáns változásokat, ugyanis az
| Beindult a kamatcsökkentés |
A világgazdaság pénzügyi turbulenciáinak kapcsán mindenképpen meg kell emlékezzünk a közelmúltban beindult kamatcsökkentési folyamatról. Az amerikai jegybank szerepét betöltő Fed az elmúlt hetekben összesen 125 bázispontos kamatvágást hajtott végre. Az Európai Központi Bank (EKB) egyelőre nem csökkentette az irányadó rátáját, ám az elemzői várakozások 2008-ra 50-75 bázispontos csökkentést jeleznek előre. Amennyiben ez megvalósul, úgy a finanszírozási költségek a mostani emelkedés ellenére is csökkenő trendet mutatnának és a likviditás is növekedési pályára állna. |
Az óvatosság a bankok részéről ugyanakkor nem csupán a tőkeáttétel csökkenésében érhető tetten. Az ingatlanszektor kockázati megítélése egyértelműen romlott, így a finanszírozó bankok megpróbálnak a szektoron belül a kevésbé kockázatosnak ítélt fejlesztések irányába elmozdulni, azaz szívesebben finanszíroznak jól átgondolt, versenyképes koncepciót felmutatni képes projekteket. Ugyanez vonatkozik a projektek mögött álló fejlesztőkre is. A magasnak ítélt kockázatok miatt a bankok szemében fokozottan fontossá vált a fejlesztő személye is. Felértékelődnek tehát a stabil és megbízható fejlesztési történettel rendelkező ingatlanfejlesztők és a bankok szemében különösen értékesek lesznek azok a piaci szereplők, amelyekkel korábban már bonyolítottak le sikeres projekteket.
Míg a válságot megelőző bő likviditású piaci környezetben a bankok versenyeztek a projektekért, addig mostanra nagyot fordult a kocka és ennek éppen az ellenkezőjét figyelhetjük meg az ingatlanpiacon. Most a fejlesztők „állnak sorban” projektjeikkel a bankoknál, akik sokkal kevésbé vannak „rászorulva” a hitelkihelyezésre mint néhány hónappal ezelőtt. Mivel a jelenlegi piaci helyzetben kevesebb hitelért versenyez nagyságrendileg ugyanannyi fejlesztő, így a bankok közötti verseny is csökkenni látszik.
