Aki végighajt az Árpád-hidat és a Lágymányosi hidat összekötő külső fővárosi gyűrűn, meglepődve tapasztalja, hogy hétről-hétre változik a környék: hatalmas új épületek, irodaházak bújnak ki a földből. Egészen mostanáig a Könyves Kálmán körúti fejlesztések domináltak, a belváros és a budai oldal közelsége, valamint a hármas metró könnyű elérhetősége miatt. A beljebb elhelyezkedő Hungária körúton az utóbbi időben telket vásárló beruházók már azon területeket részesítették előnyben, amelyek a kettes metró vonalánál találhatóak.

Ez utóbbira jó példa a gyakorlatilag metrómegállóra épülő Arena Corner. A négyes metró Thököly úton megépülő megállójának közelében is számtalan beruházó vásárolt már telket, köztük a Skanska és a Bernheim-Comofi – tudtuk meg Takács Róberttől, az Eston International vezető tanácsadójától.

Körös-körül irodák

© Fazekas István

Miért a nagy népszerűség? Az aquincumi összekötő híd megépülésével csökken a tranzit teherforgalom, ami máris népszerűbbé teszi a körutat szegélyező telkeket. Az Eston szakembere szerint a külső gyűrű iránt élénkülni fog a befektetői érdeklődés, mégsem várható a Váci útihoz hasonló irodaház-folyosó kialakulása. Az ok roppant egyszerű: míg a Váci út alatt végigfut a metró, addig e- körutakat csak keresztezi.

Hosszabb távon azonban valószínűsíthető egy osztrák és német mintát követő üzleti „Ring”, azaz gyűrű kialakulása a meglévő és a tervezett metrócsomópontoknál. A bérleti díjak az elhelyezkedésből adódóan némileg alulmúlják majd a Váci úti árakat, hiszen ez utóbbin a fejleszthető telkek kifogyóban vannak. A Könyves Kálmán–Hungária–Róbert Károly vonal ezzel ellentétben még javában fejleszthető.

A már átadott irodaházak telítettsége tükrözi a piaci átlagot, mely közel kilencven százalékos. Az átlagos havi bérleti díjak 11-13 euró/négyzetméter körül alakulnak, a bérlői kör pedig heterogén: itt nem alakultak ki a belvárosra vagy a Váci út egyes szakaszaira jellemző, pénzügyi vállalkozásokat, shared services centereket, call centereket tömörítő központok.

Az úttörők

A három körúton már több A-kategóriás irodaház épült. A Könyves Kálmán körúton az Eston által bérbe adott, 7 ezer négyzetméteres Bajor Center, a 7300 négyzetméteres Polar Center, valamint a 9 ezer négyzetméteres Máriássy Ház áll bérlők rendelkezésére. A bevásárlóközpontként ismert Lurdy Házban is találhatóak A-kategóriás irodák.

A Hungária körúton épült továbbá a 16 ezer négyzetméteres Hermina Towers, valamint a 8600 négyzetméteres, Ablon által fejlesztett M3 Business Center. Irodákból a Róbert Károly körúton sincs hiány: itt található a Material Center, amely a retail funkció mellett 5500 négyzetméteres irodaterülettel is rendelkezik, valamint a 4600 négyzetméteres North Point is itt helyezkedik el.

Bővül a kör

Számos már zajló és tervezett óriás-beruházás színtere a külső gyűrű. Ilyen például a Skanska projektje, a Könyves Kálmán körúton épülő Népliget Center, amely a cég ötödik budapesti irodaház-fejlesztése. A mintegy 26 ezer négyzetméteres, három fázisban épülő irodaház első ütemét 2007 végén, 2008 elején adják majd át – mondja Lóska Erika, a Skanska Property Hungary Kft. értékesítési és marketing menedzsere. A 450 férőhelyes parkolóval, 1100 négyzetméteres szintterülettel megépülő irodaházban a legkisebb bérelhető terület ötszáz négyzetméter lesz. Annak ellenére, hogy a munkálatok még a földfelszín alatt zajlanak, óriási az érdeklődés: a Népliget Center kizárólagos forgalmazásával megbízott Colliers International-nek már most van egy 30-40 cégből álló listája azon cégekről, amelyek közül várhatóan kikerülnek a bérlők. A fejlesztés jelenlegi fázisában leginkább a nagyobb vállalkozások jöhetnek számításba, mivel ők tudnak egy-két évvel előre gondolkozni – tudtuk meg Saly Miklóstól, a Colliers iroda-bérbeadási szaktanácsadójától.

Hasonló nagyságrendű a Raiffeisen Ingatlan Zrt. által fejlesztett, 28 ezer négyzetméteres Arena Corner, mely a Hungária körút-Kerepesi út sarkán emelkedik majd a magasba. Az épület átadása 2007 áprilisában várható.

Mi lesz még itt?

A Skanska legújabb projektje is hasonló stratégiai jelentőségű csomópontban épül majd, ugyanezen a gyűrűn: a cég nemrég vett telket a Hungária körút és a Thököly út kereszteződésében, ahová a Népliget Centerhez hasonló irodaházat terveznek. E projekt tanulmányai jelenleg készülnek, egyelőre csak azt tudni, mit tesz lehetővé a jelenlegi rendezési terv. A terület kiválasztásában nagyon sokat nyomott a latban a már meglévő kitűnő tömegközlekedés (7-es, 173-as buszok, 72-es, 75-ös troli) valamint a leendő négyes metró ide tervezett megállója.

A szomszédban Hungária körút Thököly út és Egressy út közötti szakaszát vásárolt több mint egyhektáros területet a Szépvölgyi Business Park fejlesztőjeként ismert belga Bernheim-Comofi. A telken a cég 30 ezer négyzetméteres irodapark fölhúzását tervezi.

A körgyűrűn további fejlesztések is várhatóak: az Eston értesülései szerint a Hermina Towers tulajdonosa a már meglévő két irodatorony mellé egy harmadik felépítését tervezi, a Biggeorge's-NV pedig a Könyves Kálmán körúton, a Népligettel szemben húzza föl 17 ezer négyzetméteres irodaházát. A Siemens Hungária körúti irodaházai is bővíthetőek: bár egyelőre a cég saját tulajdonú irodaépületeit maga használja, az ingatlan fejleszthető.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség