"Bonyolult termékről van szó, egy használt lakás meghitelezésénél akár háromféle kölcsönfajtát is ötvözni kell: egy kamattámogatásost egy devizahitellel és egy államilag garantált hitelrésszel" - indokolta a HVG-nek az egyik pénzintézet magas rangú bankára, miért késnek a Fészekrakó-hitelek meghirdetésével. A bankok nem tapostak egymás sarkára a Fészekrakó-program (HVG, 2005. január 15.) február 1-jei indulásánál. A startpisztoly eldördülésekor csak a három legnagyobb lakossági pénzintézet - az OTP Bank Rt., a Kereskedelmi és Hitelbank (K&H) Rt., az Erste Bank Rt. -, továbbá a Raiffeisen Bank Rt. és az FHB Földhitel- és Jelzálogbank Rt. ajánlotta az új támogatási rend szerinti hiteleit. A héten csatlakozik hozzájuk a Budapest Bank Rt., a sorba azonban csak március 1-jétől áll be a CIB Bank Rt. és az Inter-Európa Bank Rt., a HVB Bank Rt.-nél pedig lapzártakor még nem született meg az induláshoz szükséges üzleti döntés.

Kezdetben zavart okozott a bankoknál az is, hogy a 30 év alatti házastársak, élettársak és a gyereküket egyedül nevelő szülők első lakáshoz jutását segítő Fészekrakó-rendelet nem fogalmazta meg világosan, mekkora összegű hitelt nyújthatnak a program keretében. A szövegezési fiaskót a héten hatályba lépett rendeletmódosítás javította ki, egyértelművé téve, hogy az állami garanciával felvehető hitel az ingatlan vételárának 90 százalékáig terjedhet, és abba bele kell érteni a korábban kifelejtett telekárat is. A hitelkérelem befogadásának azonban továbbra is feltétele, hogy a kiszemelt ingatlan - telekár nélkül számított, általános forgalmi adót is tartalmazó - építési költsége vagy vételára Budapesten és a megyei jogú városokban legfeljebb 15 millió, vidéken pedig 12 millió forint lehet. A kölcsön viszont - mivel a telekrészre is fel lehet venni - új lakás esetében akár 20 millió forintra is rúghat. Az állami kezességvállalás mellett finanszírozható használt lakások maximálisan 12 millió, illetve 8 millió forintos ára viszont már tartalmazza a telekhányadot is.

Az állami garancia tehát hozzásegíti a bankokat, hogy ügyfeleiknek nagyobb összegű kölcsönt folyósítsanak, ráadásul - elvben - olyan ügyfélkört is hitelképessé tesz, amely eddig nem tudta letenni a bankok által megkívánt önerőt az asztalra. A jelek szerint mégsem táplál mindegyik bank vérmes reményeket kihelyezései növelésével kapcsolatban. Több hitelintézetnél is úgy becsülték, hogy a bankszektornak együttesen legfeljebb 1-2 ezer új hitelfelvevőt hozhat a program. Az OTP Bank derűlátóbb, optimális esetben 45 milliárd forintos kihelyezéssel számol, ami ugyancsak jól jön a banknak, miután 950 milliárd forintra rúgó lakáshitel-állománya egyre szerényebb ütemben bővül, ráadásul ezen belül a devizás lakáskölcsönök állománya is lassabban nőtt a tervezettnél. Az utóbbiakból 2004. júliusi bevezetésük óta 10 milliárd forintot kitevő állomány gyűlt össze, ami egyelőre a megcélzott 50 százalék helyett csak 7 százalékos piaci részt biztosít az OTP Banknak.

Szerények a bankoknak a Fészekrakó-hitelekhez kapcsolódó kedvezményei, amelyeket a rendelet az állami garancia lehívásának feltételéül szab. Igaz, a jogszabály is csak annyit ír elő, hogy az ilyen kölcsön teljeshiteldíj-mutatója (thm) kisebb legyen, mint az állami kezességvállalás nélkül nyújtott hasonló hiteleké. A legtöbb banknál a thm más kölcsönökhöz képest csupán 0,1 százalékponttal lett kisebb (lásd táblázatunkat). A bankok többsége úgy farag le a hiteldíjmutatóból, hogy a hitelekhez kapcsolódó egyik egyszeri díjból ad 0,5 százalékpontnyi kedvezményt, ami például egy 10 milliós kölcsön esetében egyszeri 50 ezer forintos megtakarítást jelent. Eközben a törlesztési teher húsz évig havi mintegy 80 ezer forint, alig kevesebb, mint a kezességvállalás nélkülieknél. Markánsabb kamatengedményt csak a Raiffeisen Bank tett, miután február 11-étől 1 százalékponttal mérsékelte a Fészekrakó-programban érintett hitelek kamatait.

A bankfiókokban az érdeklődők száma jóval nagyobb, mint a kész hitelfelvételi tervekkel érkezőké. A hitelügyintézők szerint felfokozott igénnyel, de kevés információval lépnek be, később pedig sokan csalódottan távoznak. "Sok a rejtett buktató" - indokolta a helyzetet a HVG-nek az egyik ügyintéző. A rendelet ugyanis a bankok belső szabályzatának megfelelő jövedelemvizsgálatot ír elő. Miután további támpontokat nem ad a jogszabály, a pénzintézetek belátására van bízva, meddig tartják ésszerűen terhelhetőnek az otthonra vágyók jövedelmét. E szerint a havi törlesztési teher nem haladhatja meg a rendelkezésre álló nettó jövedelem harmadát. Ha viszont ezt betartanák a bankok, 10 millió forint kölcsönt csak annak a párnak adhatnának, ahol havonta összejön nettó 240 ezer forint. Ha vannak is ilyen pályakezdők, azok valószínűleg más úton már megoldották a lakásproblémájukat.

A közalkalmazottak lakáshitelei után is garanciát vállal az állam január óta (korábban ezt csak a köztisztviselők esetében tette meg). Sokan azonban csak a bankfiókban szembesülnek azzal, hogy az állam kezességvállalása - szemben a köztisztviselőknek nyújtottal - nem az ingatlan teljes vételárára, hanem csak a bank által becsült ingatlanértékre, a hitelfedezeti értékre terjed ki. Ez viszont sokszor nem éri el az ingatlan piaci árának 90 százalékát. Főként a vidéki, kevésbé forgalomképes ingatlanok esetében legfeljebb a piaci ár 70-80 százalékát teszi ki, ezért itt le kell mondani arról, hogy szinte csak hitelből szerezzenek új lakást.

Rejtett aknának tartják sokan, hogy a kibővített támogatásokat február 1-jétől csak azok vehetik igénybe, akik új lakás vásárlásánál 100 százalékban, családi ház építésénél pedig 70 százalékban számlával igazolják a kiadást. A Pénzügyminisztérium szerint az intézkedés segíti a gazdaság kifehérítését, az építőipari feketemunka visszaszorítását, de eközben a kötelező számlákon felszámított általános forgalmi adó jelentősen növeli az ingatlanok bekerülési árát. Az egyik bankár számítása szerint ez a bizonylatolási kötelezettség 1,5 millió forinttal is megdrágíthatja egy családi ház felépítését. Ez különösen azoknak rossz hír, akik például tavaly kivártak a hitelkérelem beadásával, mert élni szerettek volna a megemelt otthonteremtési támogatással, köznyelven a gyerekvállalásért járó szocpollal. A többlettámogatást most elviszi a drágább otthonteremtés. Sokaknak nyithat lehetőséget viszont a használt lakás vásárlásához igénybe vehető fél szocpol. Egy ludasi négygyermekes család például magától Kolber Istvántól, a regionális fejlesztésért felelős tárca nélküli minisztertől tudta meg egy internetes fogadóórán, hogy éppen nekik találták ki ezt a kedvezményt. A tizenhetedik éve a MÁV-nál dolgozó családfő és gyesen lévő felesége a fél szocpol igénylésével végre elköltözhet a nagyszülőktől, és megveheti a kinézett 2,5-3 millió forint közötti ingatlant, miután a lakás vételárának 80 százalékát finanszírozhatják a támogatásból.

"Tíz nap alatt 33 ezerszer használták a Fészekrakó-honlapra feltett hitelkalkulátort, és az ügyfélszolgálati irodát is 2 ezren keresték meg információért" - jellemezte az új támogatások iránti érdeklődés nagyságát a HVG kérdésére Kolber István. A program sikerével kapcsolatos kétkedésre pedig azzal válaszolt: először az új szabályozás hatásosságát akarják lemérni, utána lehet csak szó a feltételek puhításáról. Nem zárta ki viszont, hogy akár még ebben az évben felemelik a 30 éves korhatárt, ha ez az államilag garantált hitelfelvétel gátjának bizonyul, sőt szóba kerülhet az egyedülállók lakásszerzésének segítése is az állami kezességvállalás kiterjesztésével.

A miniszter azonban úgy látja: a mostani program így is jóval tágabb keretek között nyújt támogatást, mint az eddigiek. Fészekrakó-hitelt például azonos nemű párok is felvehetnek, még ha ez nem vág is egybe a népességpolitikára nagy hangsúlyt helyező és a gyereknevelést fontosnak tartó kormányzati szándékkal. "Alkotmányossági kérdés, hogy az államilag garantált hitelfelvétel feltételéül szabott élettársi kapcsolat tekintetében nem tehetünk különbséget az azonos és különböző nemű párok között" - foglalta össze Kolber a másságot vallók számára jó hírt.

PAPP EMÍLIA