HVG

Budapesten ingatlanpiaci szereplők szerint 2007 utolsó hónapjaiban - bár bizonyára csak átmeneti - lakáshiány mutatkozott. Szerintük ennek fő oka, hogy 2007. december 31-ével megszűnt az úgynevezett lakásszerzési kedvezmény. Ennek lényege, hogy ha valaki lakást adott el, ám az ügyleten elért többletbevételt ugyanerre a célra forgatta vissza, nem kellett adóznia az értékesítésből származó jövedelme után (HVG, 2007. december 15.). Mindazonáltal nincs törés a rendszerben, mert egy átmeneti szabály szerint aki 2008. január 1-je előtt tett szert jövedelemre ingatlanátruházásból, ezt a pénzt az eladást követő hatvan hónapon belül adómentesen fordíthatja újabb lakás vásárlására. Az imígyen megszüntetve megőrzött lakásszerzési kedvezmény következtében a jelek szerint sokan előbbre hozták amúgy is beütemezett lakásvásárlásukat - a tavalyi év nagy részében túlkínálattal jellemzett piacon.

Ismét bebizonyosodott, hogy a honi lakáspiacot alapvetően az állami szabályozás mozgatja. A 2001-ben meghirdetett nagyvonalú lakástámogatási rendszer következtében 2004-ben rekordmennyiségű, 44 ezer új lakást adtak át, és egy évvel később is 41 ezret, pedig addigra a kedvezményeket már jócskán megnyirbálta a kormány. A szigorítások gyorsan éreztették hatásukat: 2006-ban már csak 34 ezer új otthonba költözhettek be tulajdonosaik. A tavalyi első félévben még nem sok remény volt arra, hogy a piac ismét megélénkül, ám a harmadik negyedév végéig már csaknem 10 százalékkal több új lakásra - összesen 20 572-re - adtak ki használatbavételi engedélyt, mint egy évvel korábban. Mindeközben vészjósló adatokat közölt a Központi Statisztikai Hivatal az építőipar tavalyi - egyes hónapokban az előző év azonos időszakához viszonyított, 20 százalékot meghaladó - visszaeséséről. Bár ennek meghatározó tényezője az állami beruházások visszafogása, például a sztrádaprogram kifulladása volt, az adatok láttán a lakáspiacon is erősödött a bizonytalanság.

A lakáspiacra amúgy nagyon ráfért, hogy valami megmozgassa, mivel Magyarországon igen alacsony a lakosság mobilitása. Ezt igazolta a napokban a GE Money Bank számára készített felmérés is. E szerint új lakásba költözésre vagy a meglévő felújítására a magyar családok a következő három évben átlagosan 4,7 millió forintot költenének, amivel utolsó helyezettek a régióban. Csupán a megkérdezettek 17 százaléka biztos abban, hogy a közeli jövőben lakást cserél, esetleg felújít - Csehországban ez az arány 38 százalék. "Egy magyar lakos élete során csupán átlagosan 1,8-2 alkalommal költözik. Ez a rendkívül alacsony migrációs mutató azonban emelkedésnek indulhat, sőt az egész nemzetgazdaság megélénkülhet, köszönhetően annak a tavaly elfogadott törvénymódosításnak, hogy a lakásokat az idei évtől már a megszerzésüket követő ötödik év után adómentesen el lehet adni, s nem kell erre a lehetőségre 15 évet várni" - véli Kováts Tibor, a Re/Max hálózat vezető ingatlanszakértője.

Az élénkülés már kora ősszel érződött, erről tanúskodnak az adóhatóság adatai is. A háztartások ingatlan-adásvétel utáni illetékbefizetése szeptember és november között megközelítette a 20 milliárd forintot, ami az első 11 havi összes ilyen bevétel 36,5 százaléka. S bár az új lakások értékesítésében év közben visszaesés volt tapasztalható, az eladások annyira felgyorsultak, hogy a piac még be is hozhatta a korábbi hónapokban regisztrált lemaradást - véli Kováts. A 2006-os jelentősebb megtorpanás után tavaly Budapest és az agglomeráció húzta fel az ágazat teljesítményét - ám korántsem egyenletesen. A Ferencvárosban és a XI. kerület albertfalvai és kelenföldi részein egyaránt csökkent az új lakásokat építők beruházási kedve. A Kondorosi úton például a korábbinál visszafogottabbak a projektek, a lakások így talán gyorsabban eladhatók - bizakodik Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője -, a Madárhegyen és Sasadon viszont két-három jelentősebb beruházás is zajlik egyszerre, ezek iránt komoly érdeklődés mutatkozik. Ugyanakkor a VIII. kerületben a Corvin sétány projekt keretében a körút mögötti területen az első lakásokat már tavaly eladták, sőt egy új bérlakás-koncepció alapján ki is adnak új építésű ingatlanokat. A Józsefváros e részén a lakásárak már a ferencvárosiakat is megközelítik, sőt a majdani sétány mentén a 400 ezer forintot is meghaladhatják a négyzetméterárak.

A Corvin projekt kisugárzó hatása még a X. kerületben is érzékelhető: sokan az emelkedő józsefvárosi ingatlanárak miatt itt keresnek metróhoz közeli, nem kertvárosi lakásokat. Az új lakások piacán egész Magyarországon az egyik legdinamikusabban fejlődő terület Angyalföld, ahol a társasházi lakások négyzetméterára az Otthon Centrum szerint jelenleg 360 ezer forint körül alakul (lásd grafikonunkat). Itt már-már úgy tűnt, hogy az elmúlt évek felfutása után kifullad a lendület, de Valkó szerint a piac még mindig képes újabb és újabb lakótömböket, lakóparkokat befogadni. Folytatódik több XIII. kerületi megaprojekt, így például az angyalföldi Duna-part beépítése is.

Különösen jó a pozíciójuk az úgynevezett megismételhetetlen beruházásoknak - állítja Kováts, hozzáfűzve, hogy a prémium kategóriában a csillagászati négyzetméterárak ellenére mindig stabil a kereslet. Például a rózsadombi egykori SZOT-szálló helyén épülő Excelsior Budapest Spa luxuslakásai közül a legolcsóbbak is 2 millió forintos négyzetméterárról indulnak, nem is beszélve a csúcskategóriáról, a penthouse-okról, vagyis a körbejárható, körpanorámás tetőtéri lakásokról. Ezeknek nincs is listaáruk, egyedi tárgyalással lehet csak alkudni rájuk. Pedig a prémiumszektor is érzékeny az adószabályozásra: újabban a vásárlók már az adóhatóság esetleges vagyonosodási vizsgálatait is mérlegelik, és azt is találgatják, mekkora terhet jelenthet a 2009-től bevezetendő - önkormányzatonként feltehetően változó mértékű - értékalapú ingatlanadó. A prémium kategóriájú ingatlanokkal foglalkozó Engel & Völkers hegyvidéki irodájában pedig arról informálták a HVG-t, hogy a XII. kerületben nem csupán a lakások iránt tartósan nagy az érdeklődés, hanem a legalább ezer négyzetméteres beépítetlen telkek iránt is - még akkor is, ha a telken bontandó épület áll.

"A lakáspiacra 2007 egészében a befékeződés volt a jellemző" - summázta a HVG-nek Valkó. Különösen a használt lakások piacán, ahol a forgalom mintegy 10 százalékkal esett vissza. "Egy 2002-ben rossz helyen vett lakást, ahol nagy a zaj, és szennyezett a levegő, ma már csak 15 százaléknál is nagyobb veszteséggel lehet eladni. Az ilyen területek közé tartoznak például a városi körutak" - fűzte hozzá Kováts. Az új lakások piacán azonban a szakértők többsége az átlagos inflációval lépést tartó áremelkedést tapasztalt, annak ellenére, hogy egy évvel ezelőtt a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének egyik szakértője már-már apokaliptikus jóslattal lepte meg a piacot. E szerint a tömegesen bedőlő lakáshitelek után a piacra zúdulhatnak a bankok által dobra vert lakások, és összességében 10-15 százalékkal csökkenhetnek az ingatlanárak (HVG, 2007. január 20.) - ám ez a forgatókönyv nem következett be.

SZEGŐ IVÁN MIKLÓS