"A lakáspiac élénkítése és a gazdaság fehérítése is célja a kormány Fészekrakó-programjának" - mondta Kolber István, a regionális fejlesztésért és felzárkóztatásért felelős tárca nélküli miniszter a múlt heti kormányszóvivői tájékoztatón, amikor bemutatta a gyermeket vállaló fiatal pároknak az első lakásuk megvásárlását megkönnyítő támogatási rendszert. Újdonságokról Kolber csak részben számolt be, hiszen tavaly október végi beiktatása után már bejelentette, hogy állami kezességvállalással segítik a kis - legfeljebb 10 százalékos - önerőt összehozni képes fiatalok hitelhez jutását, a használt lakások vásárlásánál pedig februártól beszámítható lesz a lakásépítési kedvezmény (szocpol) fele, és bevezetik a lakbértámogatás rendszerét (HVG, 2004. november 13.). Új elemnek számít, hogy az állam a köztisztviselők után a közalkalmazottak, illetve bírák és ügyészek lakásvásárlása után is kezességet vállal (e kiterjesztést az idei költségvetési törvény tartalmazza).

A szocpol február 1-jétől egy gyermek után 100 ezer forinttal 900 ezerre, kettő után 400 ezer forinttal 2,4 millióra, három, illetve négy gyermek után pedig 600 ezer forinttal 3,8-4,6 millióra nő. Ennek az ára azonban egy másik kedvezmény megszüntetése: az új lakások után ugyanis többé nem lehet visszaigényelni - ingatlanonként 400 ezer forint összértékben - az általános forgalmi adót (áfa). Az áfa-visszatérítés megvonását a tárca nélküli miniszter azzal magyarázta, hogy nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket, nem szolgálta kellőképpen a fekete gazdaság "fehérítését", ráadásul nagy adminisztratív teherrel járt.

Az áfakedvezmény megszüntetése csak fokozta a beruházók rosszkedvét, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége (Malosz) ugyanis korábban sem bízott abban, hogy a pangó lakáspiacot felpezsdíti a Fészekrakó-program. A lakásra vágyók szűk köre élhet csak vele - jegyezte meg egybehangzóan több ingatlanvállalkozó, népmesei fordulattal jellemezve a programot: "Olyan ez, mint amikor az okos lány hozott is ajándékot, meg nem is." Tény, hogy meglehetősen magas jövedelmet kell felmutatnia annak a 30 év alatti párnak, amelyik 10 százalékos önerővel részletre vesz lakást, hiszen egy tíz évre felvett 10 milliós kölcsön havi törlesztése mintegy 120 ezer forint. Ráadásul az állami garancia is pénzbe kerül. E célra eredetileg a garantált hitel összegének 4-6 százaléka került szóba, de a kormány végül úgy döntött, hogy ezt az idén elengedi. A garanciadíj jövőre várható mértékét viszont nem jelentették be, ráadásul az sem világos, hogy olyan díjról van-e szó, amelyet a garancia fennállása alatt évente kell majd fizetni, vagy egy összegben kell leróni a hitel felvételekor. A Fészekrakó-programban való részvételről a kormány és a bankok között hétfőn aláírt szándéknyilatkozatból annyit lehet kiolvasni, hogy 2006-tól a pénzintézet a kezességvállalás díját - a hitelfelvevő kérésére - megelőlegezi. Az állami kezességvállalás azzal a megkötéssel jár, hogy a lakást öt évig nem lehet eladni (az előzetes elképzelésekben még tíz év szerepelt).

Kifogásolja a Malosz azt is, hogy az új támogatások a legkisebb lakások építését ösztönzik, mivel állami garanciát a 10 százalékos önerős hitelre a fővárosban 15 millió forintos lakásértékig lehet igénybe venni, ami többnyire 40-45 négyzetméteres otthont jelent. Azok az építők viszont bizakodnak, amelyek többnyire amúgy is főleg ilyeneket értékesítenek. "Nőhet a vásárlók száma, mert sok fiatal pályakezdő venne lakást albérlet helyett, de eddig megtakarítás híján nem volt hitelképes" - mondta Falticska Pál, a Balusztrád Ingatlanfejlesztő Rt. osztályvezetője.

A Fészekrakó-program piacélénkítő hatását óvatosan becsülik a bankárok, holott a lakásépítők mellett ők a legnagyobb haszonélvezői minden állami lakástámogatási rendszernek. Szerintük az új programmal a teljes hitelintézeti szektorban 15 százalékkal nőhet a lakásfinanszírozás, ami évi 300-400 milliárd forint új kölcsön kihelyezését jelenti. Reálisan nézve pedig a program közvetlen hozadéka 3-4 ezer új ügyfél lehet. Az állami kezességvállalás önmagában nem mentesíti a bankokat attól, hogy vizsgálják az ügyfél fizetőképességét, jövedelmi helyzetét, hiszen a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete ellenőrzi, milyen magánadósokat gyűjtenek be. Nehéz elképzelni, hogy egy hitelintézet az adós jövedelmét több mint 50 százalékkal megterhelő havi törlesztést jóváhagyna, hiába áll a háta mögött az állam - jegyezték meg több pénzintézetnél.

Meglepetést okozott viszont pénzügyi körökben, hogy a garanciavállalás kiterjed - minden megkötés nélkül - a devizahitelekre is, miközben a jegybank és a felügyelet egyre többször figyelmeztet a devizában való eladósodás veszélyeire. Az új lehetőség szinte ösztönzi a bankokat, hogy dobjanak a piacra például jenhitelt - amelynek kamata kisebb még a svájcifrank-alapú kölcsönénél is -, mivel a japán valutában rejlő jelentős árfolyamkockázat egy részét leveszi az állam az adós s így közvetve a bank válláról. Miközben az árfolyamkockázat vállalásában nagyvonalú a kormány, a bankokkal még tavaly decemberben elkezdett egyeztetésen - a HVG információja szerint - felmerült, hogy az állami garanciával biztosított hiteleket gyorsítva törlesszék az ügyfelek, azaz a havi részletekben hamarabb fizessék viszsza, mint a tisztán banki hitelrészt. A felvetés várhatóan megmarad az ötlet szintjén, mert technikailag kivitelezhetetlen.

A lakáspiacon leginkább attól várnak élénkülést, hogy a használt lakások vásárlásánál is igénybe vehető a szocpol fele. A kormányzati elképzelések szerint ez mindenesetre több mint tízezer család lakhatását oldaná meg. Szabályozásra vár azonban, hogy azok a 35 év alatti párok vagy gyermeküket egyedül nevelők, akik felhasználják ezt a lehetőséget, később a másik felét még igénybe vehetik-e új lakás vásárlásánál. A szocpol kiterjesztését emellett februártól a felhasználás ellenőrzésének szigorítása kíséri, a HVG értesülése szerint jóval több dokumentummal kell igazolni a lakásszerzést, az adásvételi szerződés, az illetékhivatali igazolás mellett például a lakcímigazolványt is be kell mutatni. Az építési számlákkal való igazolás áttekinthetőségét pedig úgy javítanák, hogy a bankok csak az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal által regisztrált cégektől fogadhatnak el teljesítési igazolást.

Teljesen új kedvezmény viszont a gyermeket nevelő családok lakbértámogatása. Itt az határolja be a lehetséges igénylők körét, hogy az egy főre jutó havi jövedelem nem haladhatja meg a mindenkori öregségi nyugdíj legkisebb összegét, azaz idén a 24 700 forintot. Egy háromtagú családnál tehát maximum 74 100 forint lehet az összes jövedelem ahhoz, hogy jogosultak lehessenek a havi 7 ezer forintos állami és ugyanekkora összegű önkormányzati támogatásra. A parlament szocialista frakciója eredetileg ennél nagyobb jövedelmi határ megállapítását szorgalmazta, de erre már nincs sok esély. Lapzártánkig nem dőlt el, hogy a támogatást hány évre kaphatja meg egy család.

A jelek szerint a lakásra vágyókat nem kavarta fel különösebben az új program több hónappal korábbi kiszivárogtatása. "Nem tapasztaltunk a piacon komoly várakozást" - mondta a HVG-nek Hegedűs Éva, az OTP Bank Rt. ügyvezető igazgatója. Erre utal, hogy decemberben nem volt visszaesés a hitelkérelmek befogadásában. Ebben azonban szerepet játszhatott a lakásszerzési illeték emelése, ami miatt többen még 2004-ben igyekeztek lebonyolítani a folyamatban levő ingatlanvásárlásukat. A fiókok visszajelzése szerint azonban az utóbbi napokban már sokan érdeklődnek a szocpol emelése iránt, s többen emiatt halasztják el hitelkérelmük beadását februárig.

PAPP EMÍLIA