2019 elején a fél világ azt gondolta, hogy szép lassan emelkedésnek indulnak a kamatok. Ezzel szemben a gazdasági kilátások érdemi romlása miatt (főként az USA-ban és az EU-ban) pont ellentétes trend alakult ki, vagyis még tovább csökkentek a kamatok. Magyarországon ez elsősorban a hosszú távra rögzített hitelkamatok érdemi csökkenésében volt tetten érhető az 5 és 10 éves állampapír hozamok csökkenése mellett.

Ma az elemzők két táborra oszlanak: egy részük szerint semmi sem akadályozhatja meg, hogy hosszú távon rendkívül alacsony szinten maradjanak a kamatok. A mások csoport szerint (és ők vannak kisebbségben) válság közeleg, az alacsony kamatok nem fenntarthatók.

Ingatlanpiac és hitelek

A hazai lakásárak emelkedési dinamikája az év második felében (szerencsére) már mérséklődött 2019-ben. Jövőre minden bizonnyal eltérő mozgások fogják jellemezni a piacot: Budapesten stagnálás, vagy alacsony áremelkedés, a jelentősebb vidéki nagyvárosokban azonban még akár érdemi drágulás is bekövetkezhet.

Mindeközben az inflációval gyakorlatilag megegyező, vagy annál minimálisan magasabb kamatszinten juthatunk 5, vagy 10 éves kamatrögzítéssel (kamatperiódussal) bíró lakáshitelekhez. A további kamatcsökkenés sem kizárt, de kevésbé valószínű. És ami talán ennél is fontosabb: az esetleges kamatcsökkenés bekövetkezése sem fogja érdemben már elérhetőbbé, megfizethetőbbé tenni a lakáshiteleket. Az elsődleges probléma változatlanul az lesz, hogy az átlagos ingatlanvásárlónak ma már „túl sok” hitelt kell felvennie, hogy ki tudja fizetni a lakását.

Alacsony a valószínűsége annak, hogy a 2019-ben bevezetett Babaváró hitel, használt lakásra elérhető 10 millió forintos csok-hitel és a falusi csok után 2020-ban újabb számottevő „pénzügyi támogatás” érkezzen az államtól. Sőt, ha már a támogatott konstrukciók helyzetét boncolgatjuk, fontos kiemelni, hogy a Babaváró hitel feltételei akár szigorodhatnak is.

A válság utáni lakossági hitelezés egy erősen szabályozott, konzervatív mederben indult újra. Az úgynevezett adósságfék szabályok hivatottak a lakosság irracionális eladósodottságát megakadályozni (1.: az igazolt jövedelmünk 50%-ánál többet nem fordíthatunk hiteltörlesztésre, 2.: lakáshitel felvételnél az ingatlanérték maximum 80%-a lehet hitel). A Babaváró hitel a jelenlegi szabályozás értelmében 75%-ban önerőnek minősülhet, azaz lakásvásárlásnál babaváró igénybevételével 80% fölé mehetnek a hitelarányt illetően az igénylők… Nem lehet kizárni – különösen annak tükrében, hogy hatalmas a „roham” a Babaváró hitelekért –, hogy az MNB szigorítani fogja (azaz összhangba hozza) a legújabb támogatott hitelkonstrukció feltételeit az adósságfék szabályokkal.

Miben változtatnak a bankok?

A bankok már ma is „óvatosabbak”, mint voltak 6-12 hónappal ezelőtt. Hiába szerepel az adásvételi szerződésben X millió Ft, több esetben az értékbecslés csak 10-15%-kal alacsonyabb értéket állapít meg, mely egyben a hiteligénylő számára adható összeget is mérsékli. Ma nem láthatók olyan jelek a magyar bankpiacon, hogy 2020-ban könnyebben adnának hitelt a bankok, mint 2019-ben. Sőt, ha változás lesz, akkor az inkább a hitelminősítés szigorítása lesz, semmint az enyhítése.

Bankszámlák – bankköltségek: több pozitív változás is lehetséges

Jövő év elején – egy EU-s szabályozásnak köszönhetően – minden bankszámla tulajdonos levelet fog kapni arról, hogy összesen mennyi költséget fizetett a bankjának. A magyar lakosság hozzáállásában (átlagosan 20 évente váltunk bankot) akár érdemi elmozdulást is okozhat a költségekkel való szembesülés.

A tranzakciós illeték (bár 2019-ben a 20 ezer forint alatti utalások illetékmentessé váltak) továbbra is nagyon magas nemzetközi összehasonlításban, így rendkívül sok kritikát kap kívülről-belülről. Az anno válságintézkedésként bevezetett illeték fenntartása változatlan formában nem igazán indokolt, így további kiigazítás, mérséklés következhet.

A 150 ezer forintos ingyenes készpénzfelvétel mára érdemi gátjává vált egyrészt a lakossági készpénz állomány (és forgalom) csökkentésének, másrészt az olcsóbb (ingyenes, vagy fix teljes költséggel bíró) bankszámlák kialakításának. Az ingyenes készpénzfelvétel összességében jelentős károkat okoz, mára talán csak a kivezetésének „politikailag elfogadható” módjának meghatározása van hátra.

Megtakarítások: egy, ami mindent visz… de meddig?

Az 5 éves futamidő alatt 4,95%-os évesített kamatot kínáló szuperállampapír (MÁP+) 2019. június 1-ji bevezetése óta az első számú kedvenc a megtakarítók számára. A MÁP+ már az első félévre is 3,5% (időarányos) kamatot fizet és kamatfordulóknál költségmentesen visszaváltható, így szinte értelmét vesztette a 2,5%-os egy éves futamidejű állampapír, az egy és két éves kincstári takarékjegy (2,25%, illetve 2,75%). A 0,0%-0,2% közötti bankbetéti kamatokról az előzőek után pedig kár is szót ejteni.

A szuperállampapír gyakorlatilag teljes likviditása (bármikor visszaváltható, legrosszabb esetben is kevesebb, mint egy hónapos kamatveszteséggel) és 4,95%-os kamatajánlata mellett ma minden kockázatmentes, illetve alacsony és mérsékelt kockázatú befektetés értelmét veszítette. Alternatívát legfeljebb a közepes és magas kockázatú befektetések jelenthetnek, amelyek főként ingatlan- és részvénybefektetések lehetnek.

Az ingatlanfedezettel rendelkező szabad felhasználású hitelkamat ma kisebb, mint a szuperállampapír kamata. Ezen ritka jelenség lehetővé teszi számunkra, hogy akár 11%-os hozamot is elérjünk a kettő kombinálásával.  

A fentiek kimerítik a „túl sok a jóból” kategóriát, így nem zárhatjuk ki, hogy 2020-ban valamilyen formában a MÁP+ változni fog. Ez a változás bekövetkezhet a futamidő előtti értékesítés erőteljesebb szankcionálásával, vagy a kamatajánlat csökkentésével. Rosszabb esetben a kettő együttesen fog megvalósulni.