Tavaly szeptemberben László (akinek valódi nevét megváltoztattuk) kinézett magának egy 50 négyzetméteres, új építésű lakást Budapesten, a XIII. kerületben, 23,5 millió forintért. Meg is kötötte az adásvételi szerződést, foglalóként kifizette az összeg 10 százalékát, azaz 2,35 millió forintot. A társasház épülni kezdett, László pedig arra számított, hogy idén, amikor a házat átadják, még 21,15 millió forintot kell kifizetnie. Mivel ekkor az új építésű lakások áfatartalma még 27 százalék volt, László ingatlanának teljes ára valójában nettó 18,5 millió forint + 5 millió forint áfa volt.

Épülő társasház Budapesten

Stiller Ákos

A kormány december közepén döntött arról, hogy 2016-tól az újlakások áfája 5 százalékra csökken, így László kezdett örülni, mert olcsóbban jut hozzá ugyanahhoz a lakáshoz. Ha ugyanis az általa leszerződött ingatlan nettó 18,5 milliós árát már csak 5 százalék (azaz 925 ezer forint) áfa terheli, akkor a lakás bruttó vételára összesen csak 19,4 millió forint. Mivel ő a nettó 18,5 millióból már tavaly kifizetett nettó 1,85 milliót, így az idén fizetendő összeg 16,65 millió forint + áfa, azaz 17,5 millió forint lesz. László tehát azt hitte, összességében 3,65 millió forintot megspórolt a kormány döntésének köszönhetően (hiszen a beruházó így is megkapja az általa tavaly tervezett teljes nettó értékesítési összeget).

László koppant

Amikor azonban László pár napja arról érdeklődött a fejlesztőnél, hogy jól gondolkodott-e, keservesen csalódnia kellett. A beruházó ugyanis azt közölte vele, hogy álláspontja szerint a bruttó vételár nem változott semmit, hiszen a szerződésben az szerepel, Lászlónak tehát azt kell kifizetnie. A cégtől ezúttal nem kértünk hivatalos reakciót, mert egy kisebb társasházról van szó, és vélhetően be tudnák azonosítani információforrásunkat, de a László által mutatott e-mail egyértelművé teszi a társaság álláspontját.

Mindenesetre akárkinek van igaza, mindenképpen vitás a helyzet:

• Ha ugyanis nem változik a bruttó ár, akkor az tartalmilag azt jelenti, hogy a beruházó menet közben megemelte a lakás nettó árát, vagyis megváltoztatta a szerződés egyik lényegesnek mondható elemét, anélkül, hogy a másik fél beleegyezett volna. Másrészt az áfa a fogyasztót terhelő adó (annak ellenére, hogy nem a fogyasztó fizeti be), így viszont a vevő nem az aktuális áfa összegét fizeti ki.
• Ha viszont ugyanaz marad a nettó ár, akkor nem stimmel a szerződésben szereplő bruttó ár, tehát azt meg kellene változtatni, de ez csak a két fél együttes akaratával lehetséges.

Nincs egyedül

Egy másik társasháznál ugyanez a helyzet, csak még kicsit cifrább. Itt a vevő egy 40 négyzetméteres lakásra szerződött 17 millió forintért, tehát - a fenti számolást itt is elvégezve - a vita tétje 2,7 millió forint sorsa. A beruházó itt is egyértelművé tette, hogy nem kívánja csökkenteni a lakás bruttó vételárát, csakhogy a történet nem ilyen egyszerű, mert a hvg.hu által megismert szerződésben a bruttó ár feltüntetése után zárójelben részletezték a nettó ár és az áfa konkrét összegét is. Ha tehát az ingatlanfejlesztő most ragaszkodik a bruttó ár változatlanságához, akkor a szerződés szövege már nem a valós helyzetet tükrözi, mert abban az adatok megváltoztak.

Egy harmadik konkrét esetnek pedig még érdekesebb fordulata van. A beruházó ebben az esetben a közép-európai régió egyik vezető ingatlanfejlesztő és befektető cégcsoportjához tartozik, amely – a lapunkhoz eljuttatott dokumentumok szerint – tavaly márciusban egy apró változtatást eszközölt az adásvételi szerződéseinek szövegezésében.

Március első felében még így nézett ki a szerződés (kiemelés tőlünk – a szerk.):

Amennyiben a Vételár teljes megfizetéséig a vonatkozó jogszabályok módosulnak, az a jelen pont ÁFA-ra vonatkozó rendelkezéseinek automatikus módosulását vonja maga után és a jelen Előszerződésben nettóként feltüntetett összegek mindenkor nettó összegnek minősülnek.

Március végén pedig így:

Amennyiben a Vételár teljes megfizetéséig az általános forgalmi adó összeg (ÁFA mértéke) tekintetében bármilyen jogszabályi módosulás következik be, az Ingatlan bruttó ára változatlan marad, azaz a bruttó ár az irányadó és változatlan az ÁFA mérték bármely változása esetén.

A beruházó tehát már márciusban atombiztossá tette, hogy ha az áfa csökken, akkor az ebből származó pénzügyi előny nála marad. (Elvileg az áfa növekedését is kezeli a változtatás, de erre a gyakorlatban a leghalványabb esély sem volt, hiszen a 27 százalék már európai csúcs). Kérdés, hogy a vevőtől el lehetett volna-e várni, hogy ennek a szövegmódosításnak a reális kockázatát felmérje.

Megkerestük a Futurealt is, de a cég nem kívánt nyilatkozni arról, hogy mi indokolta a szövegmódosítást.

Multimilliomossá válnak a jottányit sem engedő építési vállalkozók

Természetesen a lakásvásárlók számára is nagyon sokat számít, hogy hova kerülnek a milliók, de a beruházók oldalát nézni még ennél is érdekesebb. László esetében például összesen 1400 négyzetméteres a társasház, vagyis a vállalkozó a kormány döntésének következtében körülbelül 100 millió forintot kapott (a pontos összeghez minden lakás négyzetméter árát ismerni kellene, hiszen például az emelettől, a mérettől és a fekvéstől is függhet, de ha László lakása átlagosnak mondható, akkor az összeg stimmel). Drágább környéken és nagyobb társasháznál a beruházó markát ütő összeg könnyen elérheti a milliárdos tételt is.

Túry Gergely

Egyelőre úgy tűnik, a bizonytalan helyzetet az állami hivatalok nem fogják feloldani, ami oda vezethet, hogy polgári peres eljárásokat kell indítani az érintetteknek.

A Nemzeti Fogyasztóvédelmi Hatóság a hvg.hu megkeresésére például eleve elzárkózott a problémától, azt mondta, hogy „polgárjogi szerződések esetében nem rendelkezik hatáskörrel” és javasolja jogi képviselő megkeresését.

A Nemzetgazdasági Minisztérium is hasonló tartalmú választ adott, amikor megkerestük. "Korábban indult beruházás esetén, amennyiben a teljesítés 2016. január 1-jén vagy azt követően történik, akkor a fizetendő összeg a két fél közti megállapodás eredményétől függ csak. Ez egy polgári jogi jogviszony, amely a szerződő feleken (eladó, vevő) múlik, akik jogvita esetén a bírósághoz fordulhatnak" - közölte a tárca. Ugyanakkor hozzáteszik, hogy "a jogszabály módosítás célja az, hogy az áfa kulcs csökkentéséből származó "megtakarítás" a vevőnél csapódjék le. Reményeink szerint a korábban - bruttó összegben - kötött megállapodások összegét az eladó az áfa mértékének mérséklésével arányosan csökkenti majd."

Az NGM reményeit azonban a piac egyáltalán nem igazolja.

Ráadásul a gazdasági tárca állásfoglalásának szinte teljesen ellentmond a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (amely cikkünk megjelenéséig szintén nem reagált megkeresésünkre) jelenleg ismert állásfoglalása.

A NAV szerint ugyanis:

• ha a felek nettó áron szerződtek, akkor az idei kifizetésekből származó előny a vevőnél van, vagyis számára csökken a lakás ára
• ha a felek bruttó áron szerződtek, akkor viszont a beruházó van nyeregben, és nála landol a kérdéses összeg.

Az egyik legnagyobb hazai ingatlanközvetítő hálózat, az Otthon Centrum is ugyanezt az álláspontot képviseli.

Mivel az adásvételi szerződések döntő többségében általában bruttó árat jelölnek meg, mindez azt jelenti, hogy a  NAV szerint a vállalkozók nyertek – ellentétben az NGM szándékával. Az ingatlanközvetítők is a bruttó ár után kapják a jutalékot, tehát anyagilag ők is akkor járnak jól, amikor a beruházók.

Az adóhatóság azonban nem mond semmit arra az esetre, ha a szerződésben a bruttó és a nettó ár egyaránt szerepel, ráadásul a fenti útmutatás is csak egy tájékoztatóból derül ki, amely elvileg nem kötelezi a feleket semmire, adott esetben nem tántorítja el őket a peres eljárásoktól.

És hogy mennyire nem mérvadó jelenleg egyik hatóság véleménye sem, illetve mennyire a saját feje után megy mindenki, arra jó példa, hogy egy másik olvasónk azt jelezte, az ő esetében a beruházó felajánlotta, hogy az áfacsökkentésből származó milliókat fele-fele arányban osszák meg egymás között.

A vevők mindenesetre átverve érzik magukat, szervezkednek, és megpróbálnak egységesen fellépni a millióikért, de vajmi kevés kapaszkodóban bízhatnak.