Műemléket és wellness központot, pezsgő kereskedelmi életet, elit üzleteket, vendéglátó egységeket és nem utolsósorban hét lakóépületet ígért három évvel ezelőtt a Gozsdu udvar beruházója, az Autóker Holding Zrt. a VII. kerületi Király utca, Dob utca és a Holló utca által határolt területen. A kerület polgármestere és a beruházó mint bizonyosságról beszélt arról, hogy a Liszt Ferenc tér hangulatát idéző bevásárló passzázs mentén szebbnél szebb üzletek és a modern - ám a környékhez mégis jól illeszkedő - lakóépületek sorakoznak majd, az egykori zsidónegyed hangulatát idézve.  

Alig kezdődött azonban el az építkezés, máris kritika érte a kivitelezést, annak alacsony színvonala miatt. "Hiába győzködött minket a PR-szöveg, miszerint „az új épületrészek a régi épülethez harmonizálva azonos magasságig kőburkolatot kapnak”. A szecessziós homlokzathoz egyáltalán nem passzolt az új szárny" - ezt írta például az Index. Az ilyen vagy ehhez hasonló kritikát azonban a beruházást övező várakozásnak és a körülötte csapott marketingkampánynak sikerült feledtetnie. Így azután az egyébként borsos árú lakások értékesítése is simán indult: a kialakított 249 lakás kéttucat híján elkelt, s a mintegy 50 üzlet 70 százalékát is eladták már. Legalábbis ezt állította  az Autóker a Gozsdu udvar egy hónappal ezelőtti megnyitóján. Az udvar honlapján cikkünk megjelenésének időpontjában még 26 üzlet várt értékesítésre. 

© Stiller Ákos

A lakások – ahogy tapasztaltuk - már kulcsrakész, a boltok szerkezetkész állapotban vannak. De lakókat nemigen látni, sehol egy függöny, névtábla sincs az ajtókon, csak elvétve találni egy-egy biciklit az erkélyen. Az üzletek végleges kialakítása még meg sem indult, egyedül a Gozsdu terasz nevű nyári szórakozóhely üzemel. Pedig a vételárat állítólag többen kifizették. Eredetileg 2006-ra ígérte a beruházó a teljes átadást.

Több mint hétszázezer forintos négyzetméterár osztatlan közös tulajdonért

Összefonódások a Gozsdu udvar egykori és jelenlegi tulajdonosai között?

A Magyar Ingatlanforgalmazó és Fejlesztő Kft. (MIF) négy évvel ezelőtt vásárolta meg a Gozsdu udvart a VII. kerületi önkormányzattól, de alig több mint egy hónappal a földhivatali bejegyzés után, azaz 2004 június közepén, már tovább is adta azt a Queen House Kft-nek. Ezt a  hárommillió forint törzstőkéjű projektcéget  a Gozsdu udvar megépítésére alapította  a beruházó, az  Autóker Holding Zrt. A Queen House - a hatályos cégkivonatok erre vallanak - nem teljesen független a Gozsdu udvar előző tulajdonosától, a MIF-től.  Annak tulajdonosa ugyanis az a Virgin-szigeteken bejegyzett Hollyworld Enterprises Limited volt, melynek postacíme megegyezik a Queen House egyik tulajdonosa, a Kosmotheory Enterprises Ltd. postacímével. Ez a cég éppen aznap szerzett tulajdonrészt a Queen House-ban, amikor az megvásárolta a Gozsdu udvart. Az eladást követően az APEH végrehajtási eljárást indított a MIF  ellen. Hogy eddig mekkora összeg folyt be a lassan négy éve húzódó végrehajtásból, azt nem tudni. Könnyen lehet, hogy a cég vagyonát már az eljárás megkezdése előtt a Virgin szigetekre átszivattyúzták.  A MIF  jelenleg is működő vállalkozásnak minősül, mert nem áll végelszámolás, vagy felszámolás alatt. Az APEH nem függesztette fel az adószámát, és a Cégbíróság sem törölte a cégnyilvántartásból. A Gozsdu udvar beruházása kapcsán nem a MIF az egyetlen cég, amely ellen végrehajtást indított az APEH. Ugyanerre a sorsra jutott a projektet a kezdetektől kivitelező Pillér 2000 Kft. Tevékenységüket feltehetően emiatt félbeszakították, és a kivitelezési munkákat az ukrán tulajdonú Pro-Invest Kft. vette át.

A Gozsdu udvar lakásait vevőjelöltként is megszemléltük: a 49 négyzetméteres, világos, egymásba nyíló szobákkal, beépített konyhával és egyéb extrákkal felszerelt apartmant 39 millió forintért kínálták, mindezt úgy, hogy a lakást korábbi tulajdonosa már visszaadta. Hogy leszerződjenek velünk, a vételár 10 százalékát kellene letennünk foglalóként – tájékoztatták ügyfélként érdeklődő munkatársunkat. Ám – némi érdekesség – az adásvételi szerződés részeként aláíratnak velünk egy nyilatkozatot, miszerint a használatba vételi engedély hiánya nem akadálya annak, hogy birtokba vegyük az ingatlant.

Az értékesítő hölgy hozzáteszi, beköltözni csak saját felelősségre lehet, de aggodalomra nincs ok, hiszen bár ez „nem teljesen jogszerű, de az önkormányzat nem szokott ellenőrizni, mivel a többi projektnél is hasonlóan zajlott a lakások birtokba vétele.” Csakhogy ez nem szokásjog kérdése, az önkormányzatot, mint a többi hatóságot, kötik a jogszabályok.

Az elkért adásvételi szerződésmintában az áll, hogy az eladó nem vállalja a felelősséget a használatbavételi engedély megszerzésének határidejéért. Pedig ezt kizárólag ő szerezheti be, mint építtető, illetve kivitelező. A  vevő pedig  - a szerződés értelmében - vállalja, hogy a beköltözést nem teszi függővé a jogerős engedély meglététől.

Pedig - mint megtudtuk - , aki használatbavételi engedély nélkül beköltözik, úgy, hogy ennek még a felelősségét is magára vállalja, azt az önkormányzat megbüntetheti. A törvény szerint mindkét fél – az engedély nélkül beköltöző és a tulajdonos is – 50 ezer forintig terjedő pénzbírsággal sújtható. Ám  a lakást használó ennél is nagyobb bajba kerülhet. Mondjuk, ha megüti az áram, vagy a lakást csőtörés miatt elönti a víz, viselheti annak minden következményét. A beköltözéssel járó felelősséget ugyanis vállalnia kell a vevőnek, attól kezdve, hogy aláírja az adásvételi szerződést. 

A Gozsdu udvar ingatlanjainak földhivatali tulajdoni lapjait tanulmányozva feltűnik, hogy jó pár vevőnek – jobbára külföldieknek – lakcímként a megvásárolandó ingatlan címe van feltüntetve. A beruházó állítja, hogy  erre engedélyt nem kaphattak. A jogszabályok értelmében ugyanis bejelentkezni – beköltözés nélkül – csakis a tulajdonos hozzájárulásával lehet. Márpedig a tulajdonos egyelőre a beruházó. A lakók még nem tulajdonosok, csak a tulajdon lehetőségét vették meg.

A Gozsdu udvarban fél-egymillió forintos négyzetméteráron lakást vásárló vevők  csupán osztatlan közös tulajdonhoz jutnak. Használatba vételi engedély nélkül egy társasház bejegyzése el sem kezdődhet, így az ingatlan tulajdoni hányadok szerinti felosztása sem. Enélkül nem vásárolhatunk önálló tulajdont, törvényesen nem költözhetünk be  - világosít fel bennünket egy ingatlanügyekben jártas jogász, akit arra kértünk, tanulmányozza át alaposan a szerződést.

Ha tehát lakást veszünk, lesz  több tucat másik lakóval együtt egy közös ingatlanunk, amely ráadásul nem is tehermentes. Mint megtudtuk, a Magyar Külkereskedelmi Bank több mint 10 milliárd forinttal  terhelte az ingatlant, a Queen House Kft. hitelfelvétele miatt. (A Queen House projektcég a beruházó Autoker Holding tulajdonában van). Vagyis a beruházó ekkora hitelt vett fel a Gozsdu udvarra, amit a beérkező vételárakból kíván törleszteni a banknak. A befizetett foglalón felül a vételár részletei is rögtön az MKB zárolt hitelszámlájára kerülnek, egyfajta biztosítékként a pénzintézet számára. A hitel összege, vagyis a jelzálog mértéke bármikor növelhető – szerepel a  szerződésben, s emellett  a banknak vételi joga van az egész ingatlanra 2009. október 6-áig.

A bank tehát az egész ingatlan tulajdonosává válhat, ha a beruházó a megjelölt időpontig nem teljesíti a vételi jogi szerződésben foglaltakat. Jogászunk szerint valószínűsíthető, hogy a bank vételi jogával akkor él majd, ha 2009. október 6-ig nem kapja vissza a pénzét. Ám a vételi jogi szerződés feltételeit nem volt módunk megismerni. A vételi jog – magyarázza lapunknak Aradi Ferenc, a beruházó cég lakóingatlanfejlesztési vezérigazgatója – a projektfinanszírozás egyik feltétele, a pénzintézetek ilyen feltételekkel nyújtják az építkezésekhez a hitelt; a bank szereti magát túlbiztosítani, de esze ágában sincs az ingatlant megvásárolni és opciós jogával élni. Más kérdés, hogy mi történik, ha a bank üzleti érdekei majd más irányba akarják vinni a dolgokat, és élni akar vételi jogával. Erre az eshetőségre nincs megoldása a beruházónak, és erre   sem a szerződés, sem annak melléklete nem ad semmiféle útbaigazítást. 

© Stiller Ákos

Ahogy arra sincs semmi garancia, hogy a  vásárló – amennyiben meggondolja magát  s eláll a vásárlástól - visszakapja-e a pénzét egy zárolt számláról. A kezünkbe került dokumentumok nem adnak megnyugtató választ. A szerződésben ugyanis szokatlan feltételt szabnak a foglalón felüli összeg kamatmentes visszafizetéséhez: az illetőnek maga helyett kell vevőt találnia. A hvg.hu által megkérdezett jogász szerint ez jogellenes, s kiváltképp nem hivatkozhat arra az eladó, hogy ebből a pénzből fizeti saját hitele részleteit.

© Stiller Ákos

A használatba vételi engedély hiányára rákérdeztünk az Autókert képviselő Aradi Ferencnél, aki sajnálkozását fejezte ki: a használatba vétel a kivitelezés befejezése után indulhatott, s bár már közel fél éve elkezdődött a folyamat, maga az eljárás lényegesen hosszabb, mint korábban. Az üzleteknél pedig a tulajdonosok külön-külön folytatják le  - várhatóan 6-8 hónap alatt – az engedélyeztetési eljárást,  a kivitelezést és a használatbavételt.

A használatba vételi engedély kiadásával kapcsolatban a tűzoltóság - csakúgy, mint az elektromos művek - azt a hivatalos választ adta a hvg.hu-nak, hogy két fél közötti folyó konkrét eljárásról harmadik felet nem tájékoztathat.

A hvg.hu úgy tudja, azért nincs még engedély a Gozsdu udvarban, mert áramtalanítás után nem működnek megfelelően a biztonsági berendezések. Úgy tudjuk, volt olyan vevőjelölt, aki a fenti bizonytalanságok miatt állt el a kiválasztott üzlethelyiség megvásárlásától.

Mérleg beadása a cégbíróságra

A számviteli törvény hatálya alá tartozó, ott meghatározott egyszeres, illetve kettős könyvvitelt vezető cég köteles az éves beszámolóját - melynek kötelező könyvvizsgálat esetén a könyvvizsgálói záradékot is tartalmaznia kell - a cégbíróságon letétbe helyezni a tárgyévet követő év május 31-éig. Ezek a beszámolók a cégnyilvántartás részét képezik és a cégbíróságokon megtekinthetőek.

Kétségeinket a beruházó azzal próbálta eloszlatni, hogy amint a vevő befizette a teljes vételárat, az eladó kiadja a jelzálog-törlési nyilatkozatot az adott ingatlanra. A jelzálog törlésének garanciája azonban nem szerepel a nekünk átnyújtott szerződéstervezetben. Annak „eltörléséről” addig nem is nyilatkozhat a bank, amíg a társasházat be nem jegyzik, illetve addig, amíg az egész ingatlant terhelő hiteltartozást nem rendezik.

A Queen House Kft.-nek két évvel azután, hogy többmilliárdos hitelt vett fel a Magyar Külkereskedelmi Banktól, csupán 327 millió forint kintlevősége volt. Könyvvizsgálója feszólította tartozásai haladéktalan rendezésére, ez derül ki  a cégbíróságra tavaly benyújtott mérlegéből. Hogy azóta sikerült-e rendezni a tartozásait, nem tudni, mivel az idei évben még nem adott be mérleget – tudtuk meg a cégbíróságon.

Vevőként eljáró munkatársunk szerette volna megismerni a jelzálogszerződés feltételeit, csakúgy, mint a bank vételi jogára kötött szerződést, de az eladó az érdeklődését elhárította. Csalódottságunkat nem tudjuk leplezni, hiszen a Polgári Törvénykönyv szerint az eladó köteles a vevőt tájékoztatni az általa vásárolni kívánt ingatlan lényeges tulajdonságairól, az azzal kapcsolatos követelményekről, különös tekintettel az arra vonatkozó esetleges jogokra és terhekre. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni. Kérdés, hogy ilyen okiratnak minősül-e  jelzálog szerződés és nem kellene-e tájékoztatni arról a vevőt, hogy mi történik szerződésszegés esetén a tulajdoni hányadával, még akkori is, ha egyelőre csak a tulajdon lehetőségét vette meg.

A használatbavételi engedélyek beszerzése nem a Gozsdu udvarnál jelentett először problémát az Autóker Holding Zrt-nek. A szintén osztatlan közös tulajdonban álló Szinyei Merse Házat  több, mint egy év óta birtokba vették a vevők, és laknak ott használatbavételi engedély nélkül. A különbség, hogy ezt az ingatlant – tulajdoni lapja szerint – "mindössze" 3,1 milliárd forintnyi jelzálogjog terheli és vételi joga nem az MKB-nak, hanem a Kereskedelmi és Hitelbanknak van.

Gyerekkori álom, szokatlan szerződés

Az eladó Queen House Kft. tehát túlbiztosította magát, a vevőt pedig alig védi valami, így nem csoda, ha többen elálltak a szerződéstől. Egy kávézót tervező ügyfél például a foglaló kifizetése után jött rá,  semmi garancia nincs arra, hogy a megvásárolt üzlet abban a profilban működhet, amire azt megvásárolta. A működéshez szükséges valamennyi engedély beszerzése a vevő pénztárcáját terheli, s az ő felelőssége is.

A szokatlan, olykor a hatályos jogszabályokba ütköző szerződési feltételek ugyanakkor nem vették el mindenkinek a kedvét. Van olyan vevő, aki évekkel ezelőtt jelzáloghitelt vett fel lakóházára, hogy két üzlete és egy vendéglátó egysége lehessen majd a vágyott Gozsdu udvarban. A Király utcához személyes emlékek kötik, vállalkozásai beindításával gyermekkori álmai válnának valóra. A vételár 50 százalékát már be is fizette anélkül, hogy a szerződését átnézette volna az ő érdekeit képviselő jogi szakértővel. Mint mondta, megbízott az Autóker Holdig Zrt. jogászában.

A Gozsdu terasz néhány hete az üzletek közül elsőként nyitott meg. A cége útján több budapesti vendéglátó egységet üzemeltető Kováts Péter tájékoztatása szerint a Gozsdu Terasz kitelepülés útján működik ideiglenesen, valamennyi szükséges engedély birtokában. Az Autóker azt állítja, a terasznak ideiglenes kitelepülési engedélye van, ami furcsa, hiszen a VII. kerületi önkormányzat - tudomásunk szerint - sem működési, sem használatbavételi, sem ideiglenes kitelepülési engedélyt nem adott ki eddig a Gozsdu udvarban.

© Stiller Ákos

A terasz irigylésre méltó helyzetben van, hogy az önkormányzat engedélye nélkül is tud működni, miközben ez a lehetőség az üzlettulajdonosok többségének elérhetetlen. 

Általában az üzemeltető köteles bejelenteni  a vendéglátó létesítményt a területileg illetékes elsőfokú építésügyi hatóságnak. A működést pedig egy 11 éve hatály kormányrendelet szerint a kereskedő csak jogerős határozattal kiadott működési engedély birtokában kezdheti meg. Ezt a szakhatóságok - ÁNTSZ, illetékes rendőrkapitányság, területileg illetékes hatósági fő-állatorvos, (ha a vendéglátóhelyen állati eredetű élelmiszert, illetve nyersanyagot használnak fel), a hivatásos önkormányzati tűzoltó parancsnokság, (a 30 fő feletti befogadóképességű vendéglátó üzlet esetében) hozzájárulásával az önkormányzatnak kellene kiadnia minden esetben – erősítette meg Urbán András építésügyi jogász.

Nemcsak a működésről, hanem a szerződéskötésről is egyértelműen fogalmaznak a jogszabályok: „a szerződések megkötésekor a szerződő feleknek figyelemmel kell lenniük egymás jogos érdekeire". Kérdéses, hogy egy olyan szerződésben, ahol az eladó garanciát alig, vagy egyáltalán nem vállal és még az elállásért szabott feltételek is jogellenesek (keressünk magunk helyett vevőt) , ott mennyire sérül a vevő jogos érdeke.

Aradi Ferenc a cikk megjelenése előtt megpróbálta visszavonni a hvg.hu-nak adott nyilatkozatát, csakhogy erre a sajtójog nem ad lehetőséget.