Hogyan lehet tömegével, az érintettek sikeres együttműködésével elavult, rossz állapotú társasházakat felújítani úgy, hogy abba nem rokkan bele se az állam, se a tulajdonos, se a bérlő? Hogyan érhető el, hogy a végén ténylegesen energiahatékony épületeket kapjunk, egy sor munkahelyet teremtsünk, és még a klímacélokat is felülteljesítsük? Várossorozatunkban a szociális bérlakások energiahatékony felújításáról ír szociálpolitikus hallgató szerzőnk, aki ezt a témát kutatja itthon és Franciaországban.
Elvben mintaértékűnek tervezik a Magdolna-negyed önkormányzati tulajdonú bérházainak „energiahatékony felújítását”, melynek keretében többek között 28 önkormányzati bérházat újítanak fel 2013 és 2015 között. Az épületek többségén végrehajtanak valamilyen energiahatékonyságot növelő beavatkozást (födém-, tető- és tűzfalszigetelések, nyílászárócserék), de jellemzően csak egyfélét. Csak néhány esetben kerül sor komplex, jelentős energiamegtakarítást eredményező felújításra.
Az évtizedeken át elmaradt felújítások és karbantartások miatt a házak műszaki állapota sok esetben kritikus, így a sürgős szerkezeti beavatkozások mellett az energiahatékonyság csak másodlagos szempont, akárcsak a homlokzatok felújítása (a 28-ból 15 ház homlokzata újul meg). A házak energetikai besorolása H-ról D-re javul (azaz a „gyenge” minősítésről a „követelményt megközelítőre”), ami még így is a jogszabályi által megfelelőnek ítélt C kategória alatt van. Az egyes lakástípusok energiafogyasztásának változásáról nem készült becslés, így nem tudni, hogy a rezsiköltségek hogyan változnak a felújítások után az egyes lakások esetében. Az igazán energiahatékony (komplex) felújításokhoz nagyságrenddel több pénz kellett volna, különösen, hogy sok házat vontak be a projektbe. A beruházást egyébként kizárólag uniós forrásból az Új Széchenyi Terv keretében finanszíroznak.
| Mi a Magdolna-projekt? |
Józsefvárosban az ún Magdolna-negyedben 2004-től zajlik összefogott város-rehabilitációs munka. A belvárosi övezetnek ez a negyed az egyik legsérülékenyebb része: a 25 év feletti egyetemet végzettek aránya itt a legalacsonyabb (nem éri el a 9 százalékot), a lepusztult épített környezetben egyszerre vannak jelen földszintes udvaros és a 60-80 lakásos önkormányzati függőfolyosós házak, valamint új építésű, de még szinte teljesen üres társasházak. A lakások 67 szazaléka egy lakóhelyiséges lakás. A 2007 után megindult uniós támogatásból finanszírozott programok nem tudtak valódi, jövőbe mutató megoldást kínálni: kevés volt a pénz egy nagy léptékű korszerűsítéshez, a fő cél a lakáskörülmények további romlásának megakadályozása lett. |
Francia sci-fi
A Magdolna-projekt energiahatékonysági gyengeségei alapvetően nem önmagból a projekt megvalósításából fakadnak, hanem sokkal inkább abból, hogy a hazai gyakorlat, illetve az azt meghatározó szabályozási és finanszírozási környezet nem ad megfelelő kereteket a bérlakások rehabilitációjára. Nem úgy, mint például Franciaországban, ahol a 2009-ben elfogadott Grenelle-törvénynek és az annak nyomán megalkotott helyi klímaterveknek köszönhetően (melyek pontosan meghatározták a felújítandó lakások mennyiségét és az elérendő energetikai besorolást) óriási lendületet kaptak az energiahatékonysági beruházások.
Józsefvárosban az ún Magdolna-negyedben 2004-től zajlik összefogott város-rehabilitációs munka. A belvárosi övezetnek ez a negyed az egyik legsérülékenyebb része: a 25 év feletti egyetemet végzettek aránya itt a legalacsonyabb (nem éri el a 9 százalékot), a lepusztult épített környezetben egyszerre vannak jelen földszintes udvaros és a 60-80 lakásos önkormányzati függőfolyosós házak, valamint új építésű, de még szinte teljesen üres társasházak. A lakások 67 szazaléka egy lakóhelyiséges lakás. A 2007 után megindult uniós támogatásból finanszírozott programok nem tudtak valódi, jövőbe mutató megoldást kínálni: kevés volt a pénz egy nagy léptékű korszerűsítéshez, a fő cél a lakáskörülmények további romlásának megakadályozása lett.
A Grenelle-törvény 2020-ig 800.000 szociális bérlakás energiahatékony felújítását tűzte ki célul. (Franciaországban a több mint 5 millió lakásból álló szociálisbérlakás-szektor a teljes lakásállomány 18 százalékát (forrás: INSEE) teszi ki.) A felújítások finanszírozása több lábon áll: jelentős összegű – bár az elmúlt években némileg csökkenő – állami támogatás, valamint kedvező kamatozású hitelek állnak rendelkezésre az önkormányzatok és bérlakás-üzemeltetők saját forrásaik mellett. Az EU-s pénzek csak kis részét alkotják a felújítások költségvetésének.
A bérlakásokat üzemeltető szervezetek jelentős mértékben járulnak hozzá a saját lakásaik felújításához. Ebben nemcsak az erős tulajdonosi elkötelezettségük tükröződik, hanem a törvényi kötelezettségük is. Meghatározott számú bérlakást kell felújítaniuk, illetve csak akkor kapnak felújításra állami, önkormányzati forrásokat, ha tényleges energiamegtakarítást érnek el.
Emellett jól felfogott üzleti érdekük is a lakások felújítása, hiszen ezek javítják a lakások vonzerejét, az alacsonyabb rezsiköltségek miatt javul a bérlők fizetőképessége, így csökken a lakbérnemfizetés kockázata is. Ezen kívül az is gyakori, hogy az elért megtakarításból a lakóknak vissza kell fizetniük egy részt, így utólag hozzájárulnak a korszerűsítés költségeihez. Az első időszakban (kb. 10 évig) a bérlők tényleges megtakarítása nem jelentős, viszont javul a lakások minősége, és a Franciaországban folyamatosan növekvő energiaáraknak való kitettség határozottan csökken. Ráadásul az, hogy a meghatározott összeget „vissza kell fizetni” a megtakarításokból, elvileg arra motiválja a bérlőket, hogy törekedjenek a lakás energiahatékony használatára.
160 ezer lakás 2020-ig
A felújítások megvalósuláshoz a törvényi előírások és a megfelelő finanszírozás mellett a különböző szereplők együttműködésére van szükség. Lyon és agglomerációjának társulása (GrandLyon) az elkészített klímatervük értelmében 160 ezer lakást kívánnak energiahatékony módon felújítani 2020-ig, ebből 40 ezer szociális bérlakás.
Amikor bérlakás-üzemeltetők felújítanak, az esetek többségében C energiaszintre javítják a házak teljesítményét, de a klímaterv végrehajtása érdekében GrandLyon megállapodott az üzemeltetőkkel, hogy ha BBC besorolású, tehát alacsony fogyasztású épület címkét kapnak a felújított épületek (vagyis nem fogyasztanak éves szinten 54 kWh/nm²-nél többet), akkor az agglomeráció állja az eredetileg tervezett és a megemelt energiahatékonyságú korszerűsítés költsége közötti különbséget.
Az üzemeltetőkkel kötött megállapodás alapján 2014-ben elindult egy kísérleti program, amelynek keretében 2000 lakás felújításával tesztelik a konstrukciót. A magánlakásszektorban hasonló konstrukcióban járulnak hozzá a felújításokhoz.
Az energiahatékonynak tekinthető felújítások komplex beavatkozásokkal járnak (teljes külső vagy belső szigetelés, nyílászárók cseréje, fűtési, és szellőzési rendszer modernizálása, valamint megújuló energiaforrások felhasználása, pl. napelemek felszerelése az épületen). Ezek a beavatkozások teszik lehetővé, hogy érdemben csökkenjen a lakások, házak energiafogyasztása, és a klímavédelmi célok is teljesüljenek.
Kedvezőtlen adottságok
Hazánkban az igen kiterjedt panelprogramon kívül eddig nem volt más típusú ingatlanokat érintő jelentősebb energiahatékonysági program. Miután a szociális bérlakáshoz jutás feltétele az alacsony jövedelem, az ilyen bérlakások energiahatékony felújítása nagy eséllyel csökkentené a családokat sújtó energiaszegénységet. Ez a szociális bérlakások esetében azért is sürgető, mert azoknak az energiahatékonysági szintje még rosszabb, mint az egyéb magáningatlanoké – emiatt a fűtési költségek is magasabbak.
A hazai szociálisbérlakás-szektor energiahatékony megújulásához azonban több dolgot is egyszerre kellene kezelni. Egyrészt meg kell teremteni azokat a jelenleg hiányzó kereteket, melyek meghatározzák a felújítások ütemét, mértékét, és elősegítik a megvalósítást (a jelenleginél részletesebb törvényi szabályozás, helyi klímatervek stb.). A felújítások megvalósítását nagyban elősegíthetné olyan „energiahatékonysági tudásközpontok” létrejötte, melyek átfogó tudással rendelkeznek ezeknek a felújításoknak a technikai, pénzügyi, intézményi és szociális vonatkozásairól, s ezt a tudást az önkormányzatok rendelkezésére bocsátják, valamint koordinálják és monitorozzák a végrehajtást.
Szükség van olyan (jogszabályi) ösztönzőkre, melyek az önkormányzatokat felelősebb tulajdonosi szemléletre, a bérlakások energiahatékony felújítására „bírják” (2008 óta a fővárosi kerületek kivételével a települési önkormányzatok kevesebbet költöttek a lakásállományukra, mint amennyi jövedelmük befolyt a bérleti díjakból. Forrás: KSH, Társadalmi helyzetkép – Lakáshelyzet, 2010). A jelenlegi bérlakásállomány nehezen üzemeltethető fenntarthatóan.
Magyarországon az EU-n belül az egyik legkisebb a szociális bérlakások aránya (2,7%), míg az igény ennél jóval nagyobb. Jelenleg összesen 117.158 önkormányzati bérlakás van (2012-es adat), aminek a 10 százaléka a rossz állapota miatt üresen áll. Ebbe a számba azok a szociális lakások is beletartoznak, melyeket „költség-, illetve piaci áron” adnak bérbe. Csak összehasonlításképpen, Magyarországon 1,2 millióan élnek substandard (lakáson belüli fürdőszoba, vécé nélkül vagy alapozás nélküli házban), 1,5 millióan pedig már megtapasztalták, milyen az, amikor nem tudják fizetni a fűtést. (Forrás: Habitat for Humanity Housing and Human Settlements Course, Budapest, Aug 2-5, 2010)
Mi hiányzik?
Az intézményi, törvényi keretek mellett meg kell teremteni a kedvező finanszírozási kereteket: a jelenleg rendelkezésre álló EU-s pályázati források mellett szükség volna kifejezetten az energiahatékony felújításokra szánt kiszámítható, stabil állami támogatásra is. Emellett kedvező hitelkonstrukciók kidolgozása is szükségszerű volna. A felújítások során a bérlakásokban élőkkel is szorosan együtt kellene működni: a súlyosan eladósodott háztartások adósságait épp úgy rendezni kellene, ahogy szükség volna a lakás használatához szükséges tudás átadására (modern fűtési és egyéb berendezések használata, további energiatakarékossági tanácsok). Az energiahatékony felújítások kivitelezése komplex szaktudást igényel: ehhez is kellenek megfelelően kiképzett szakemberek.
Összességében tehát elmondható, hogy a hazai bérlakásszektor energiahatékony felújításának beindulását több tényező is akadályozza. Ha a kormány a rezsicsökkentésre fordított energiáinak legalább egy részét a fent említett hiányzó keretek megalkotására fordítaná, akkor a megvalósuló felújítások révén úgy csökkenne célzottan az alacsony jövedelmű családok rezsije és javulna az energiatakarékosság, hogy közben a klímavédelmi szempontok is érvényesülnek. Arról nem is beszélve, hogy a felújítások megindulásával tényleges munkahelyek jönnének létre.
