A biztosítékot sokszor éppen a korábbi problémák kirobbanása miatt emeltek be a rendszerbe. Talán ön is emlékszik arra az esetre, amikor a zuglói Bíbor utcában található Hermina Magic Metropol társasház lakói nem sokkal lakásaik megvásárlása után kerültek kiszolgáltatott helyzetbe, amikor kiderült, hogy az építtető, az azóta felszámolt Hermina Invest Ingatlanberuházó Kft. nem az eredeti építési terveknek megfelelően valósította meg a beruházást.

Ők ugyanis az az országos településrendezési és építési követelmények (OTÉK) előírásaival szemben 105 gépkocsibeálló helyett ugyanis csupán 47-et létesített. Mindez oda vezetett, hogy a ház a parkolók elégtelen száma miatt nem kapta meg a használatbavételi engedélyt a zuglói önkormányzattól, amit végül csak jó tíz évnyi harc után értek el a lakók. A parkolóhelyekkel annyian trükköztek, hogy emiatt végül a zuglói önkormányzat is kénytelen volt szabályzatot módosítani.

De ez csak egy példa. Manapság pedig már akkora számban épülnek új lakóparkok, amit nem minden esetben tudnak szakképzett munkaerővel lefedni az építtető cégek, így sajnos a mai napig előfordul, hogy csak a beköltözés után fedezik fel a hibákat az új lakók. Ez számtalan hiba lehet, a rosszul záró nyílászárókon és a málló vakolaton át a beázó falig.

Mit lehet tenni?

Mielőtt lakást vásárolunk, érdemes jó alaposan utánanézni az építtetőnek. Manapság már nagyon könnyű az interneten ellenőrizni egy céget: nem mindegy, milyenek a korábbi ügyfelek tapasztalatai, milyen hírek jelennek meg róla, vagy egyáltalán van-e bármilyen referenciája. Persze egy-két negatív vélemény miatt nem muszáj egyből lemondani az adott cégről, de ha ez tömeges, úgy már érdemes lehet elgondolkodni, hogy tényleg tőlük akarunk-e vásárolni.

És persze az sem mindegy, hogyan kell fizetni az ingatlanért: előfordul, hogy valaki csak egy 10 százalékos foglalót kér és legközelebb csak a költözésnél kell fizetni, míg másnál már a használatbavételi engedély előtt ki kell fizetnie szinte a teljes vételárat - ilyen esetben pedig természetesen sokkal nehezebb bármilyen követelést elérni. És persze vannak köztes megoldások is.

Amint ezeket a kérdéseket tisztáztuk a következő lépés, hogy jó alaposan nézzük át a szerződést és ha kell, nyugodtan kérjünk változtatást. A dokumentumban ugyanis szabadon meg lehet határozni a szolgáltatás minőségére vonatkozó pontos leírásokat, elvárásokat, amelyek nem teljesítése esetén hibás teljesítés miatt fel lehet lépni a céggel szemben. Ez már csak azért is fontos, mert sok vállalkozás semmitmondó műszaki leírást használ, amiből szinte semmilyen részlet nem derül ki, vagy raknak bele a szövegbe olyan fordulatokat, ami alapján az eladó szinte szabadon változtathatja meg a műszaki tartalmat. Érdemes arra is odafigyelni, mit is írunk alá pontosan: bár ez önmagában furának hangzik, de bizony az utóbbi időben többször előfordult, hogy nem előszerződést, hanem úgynevezett regisztrációs szerződést irattak alá az ügyfelekkel, az eladó pedig különböző indokokkal, vagy indok nélkül húzta a teljesítést, netán el is állt a szerződéstől.

Amennyiben pedig a szerződésben nem rögzítjük a részleteket, akkor vagy egy jogszabály határozza meg az adott szolgáltatásra vonatkozó minőségi előírásokat, vagy ha az sem, akkor az általános szabály az irányadó, amely szerint a szolgáltatásnak alkalmasnak kell lennie a rendeltetése szerinti, az általánosan megszokott céljának betöltésére, és rendelkeznie kell az azonos fajtájú szolgáltatások szokásos, elvárható minőségével – olvasható a Dobos István ügyvéd oldalán.

Itt is van azonban kiskapu, hiszen, ha a szerződéskötéskor már ismertük a hibát, akkor nem léphetünk fel az építtetővel szemben.

Az új építésű ingatlanokra természetesen kötelezően vonatkoznak jótállási kötelezettségek is. Fontos tudni, hogy jótállás esetén a kötelezettnek - vagyis az eladónak - kell bizonyítani, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. Vagyis jótállás esetén az új ingatlan tulajdonosa a jótállási időtartam egészére nézve mentesül e bizonyítási kötelezettség alól.

Az ide kapcsolódó kormányrendelet egyébként azt is pontosan meghatározza, hogy a lakáson belül a különböző lakás- és épületberendezésekre, épületszerkezetekre, esetleg termékekre és építőanyagokra mennyi a jótállási időtartam - hívja fel a figyelmet a doboslegal.eu. Mint írták, ereszcsatornáknál és esővízlefolyó vezetékeknél 3 éves a jótállás időtartama, a műanyag vízszigetelő és burkoló lemezek, fóliák hibája esetén, ha azok csapadékvíz, illetve használati víz szigeteléseként szolgálnak öt évig tudunk reklamálni, míg a legalapvetőbb épületszerkezetekre és azok építési anyagaira 10 évig kifogásolhatjuk. Persze ezektől a dátumoktól is el lehet térni, de csak a vevő javára, amennyiben az előírásoknak rövidebb jótállást írnak bele a szerződésbe, úgy semmisnek is lehet tekinteni a megállapodást.

Fontos tudnivaló, hogy a jótállási igény bejelentését követően 15 napon belül köteles a vállalkozó a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. Arról azonban nem szól a rendelet, hogy magát a hibát mennyi időn belül köteles orvosolnia a vállalkozónak.

Ha az ingatlanokat értékesítő építtető (eladó) nem azonos a kivitelezési munkálatokat végző építési vállalkozóval, ilyenkor a kötelezettség az eladót és nem a kivitelezőt érinti. A vevő ebben az esetben elsősorban kicserélést, illetve javítást kérhet, amennyiben ez lehetetlen, úgy kérhet akár vételár-leszállítást, de az eladó költségére akár maga is kijavíthatja a hibát. Szavatosságot az ingatlan átadásától számított öt éven belül lehet érvényesíteni. Érdemes azonban észben tartani azt is, hogy a szavatosság és jótállás egyszerre nem érvényesíthető, választanunk kell a két lehetőség közül.