Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
A praktikum egyelőre legyőzi a zöld szempontokat az ipari ingatlanoknál és ez a közeljövőben aligha változik. A költségek alacsonyan tartása ugyan egyre fontosabb, de a raktárak, csarnokok és a helyenként bennük elhelyezett irodák értékét inkább a bérbeadhatóság határozza meg, illetve az, hogy mennyire rugalmasan lehet a változó igényekhez alakítani őket.
A ritka kivételek egyike a Komlóhoz tartozó Sikondán épített ipari és irodaépület együttese: egy autófelszerelési termékeket gyártó magyar vállalatnál a termelőcsarnokból, raktárból, műhelyekből, központi átriumból, irodákból, étkezőből és szociális helyiségekből álló 3500 négyzetméteres új létesítményt speciális térszervezéssel klímazónákra osztották, hogy a lehető legkevesebb energiaveszteséggel lehessen üzemeltetni.
Az épület nem átlátszó külső felületeit átlagosan 20 centiméteres hőszigeteléssel látták el, a tetejére három szellőzőtorony került, amelyek szélgyorsító hatásuknak köszönhetően biztosítják a belső terek levegőjének természetes és gyors cseréjét. Az épület fűtését és hűtését a födémeken keresztül oldották meg, ehhez geotermikus energiát, hőcserélőt használnak.
A melegvíz-ellátásra napkollektorok, a villamosenergia-termelésre napelemek szolgálnak, utóbbiból eddig félszázat helyeztek üzembe. A tervek szerint ezt a jövőben további 370 napelemmel egészítenék ki a tulajdonosok, s akkor az épület energiamérlege pozitív lenne, azaz több energiát termelne, mint amennyit felhasználna.
A tervezőtől tudjuk, hogy a beruházás 20-30 százalékkal került többe, mint egy hasonló méretű, hagyományos technológiájú ipari és irodaingatlan építése. És ez az a pont, ahol a kivétel erősíti a szabályt: a beruházók ugyanis nem szívesen tesznek félre ennyivel többet a projektre, ők gyors megtérülést várnak, ezért általában a funkciónak megfelelő minimális minőséget biztosítják. A legfontosabb, hogy úgy tervezzék meg a beruházást, hogy a lehető leggyorsabban és legkisebb költséggel elvégezhessék a későbbi igények alapján szükséges átalakításokat. Minden ennek van alárendelve: az első tervezés, a kivitelezés és az anyaghasználat.
Az ipari parkok csarnoképületei ennek megfelelően nem az építészet csúcstermékei. Külső szemlélőnek a kaptafa jut eszébe, csak óriási, többnyire szürke, ablaktalan dobozokat lát (néhány Budapest környéki logisztikai központban üde színfolt a zöld vagy a kék külső festés). A műszaki előírások szerint adott egy minimális belmagasság (általában 6 méter), de lehetnek kivételek (8-10 méter), illetve attól függően, hogy milyen speciális igényei vannak a bérlőnek, megerősített födémszerkezetet vagy nagyobb teherbírású padlót alakítanak ki.
A csarnokokban előszeretettel alkalmaznak nagy fesztávolságokat, illetve olyan tartó szerkezeteket, amelyekhez illeszkedve függőlegesen könnyen leválasztható tereket képezhetnek. Van úgy, hogy éppen egy vagy két szintnyi irodahelyiséget tudnak így építeni – akár könnyű szerkezetes elemekből. Egyébként a főváros külső kerületeiben, illetve az agglomerációban az elmúlt 6-8 évben felhúzott ipari ingatlanokban növekvőben van az irodaterületek aránya. A bérlők (többnyire gyártó vagy kereskedő cégek) ugyanis oda telepítették adminisztrációjuk egy részét – alacsonyabb költség jutott így a „nem termelő” személyzet ellátására, illetve azonnal intézkedni is tudnak, ha szükséges.
A raktárépületekben elhelyezett irodák túlnyomó részénél az ablakokat nem a csarnok belseje felőli oldalra, hanem a külső határoló falba építik – vagyis a dolgozók úgymond kifelé néznek. Vannak azonban nem is kis számban olyanok, amelyeknél – amerikai iparszervezési tapasztalatok alapján – csak a csarnok felőli oldalon vannak ablakok, éppen azért hogy így jobban szemmel tarthassák a gyártási folyamatokat.
| Külföldről olcsóbb |
Mindenféle, olykor jelentős, áremelkedés ellenére kordában tarthatók az ipari és irodai ingatlanok kivitelezési költségei – de nem feltétlenül magyar telephelyről beszerezve az anyagokat. Ha egy vállalatnak euróban vagy dollárban is vannak bevételei, akkor még a szállítási költséggel együtt is megéri máshonnan behozni az alapanyagokat. Becslések szerint így 20-30 százalékos megtakarítás érhető el. A telephelyét bővíteni akaró magyar exportőrök kifejezetten jobban járnak, ha csak a munkaerőt fizetik meg forintban. A magyar piacon kínált anyagok, felszerelések zöme import, amin rajta van az átlagosnál nagyobb kereskedői haszon és a gyengülő forint is csak növeli az itteni vásárlások számláját. |
Az ipari ingatlanokban kialakított irodahelyiségeknél – megint csak a későbbi igényekhez igazodva – egyre gyakrabban használnak mobil falrendszereket, tolófalakat. Ilyet építettek be annak idején a Richter kőbányai telephelyén is – tájékoztatott K. Szabó Miklós, a nagyvállalatnál már 17 éve dolgozó főépítész. A szakember tapasztalatai szerint manapság ugyan az egyterű irodák vannak túlsúlyban, de a gyógyszercég a cellás elrendezést részesítette előnyben – nyilván saját, speciális igényei miatt.
A szerkezeteket manapság nem nagyon takarják el, de az álmennyezet sok helyütt megmaradt. A gépészet e fölött fut, a paneleket gyorsan levehetik, ha javítani kell. Sokkal szigorúbbak a tűzvédelmi előírások, mint akár csak 3-4 éve is, éghető bútorlapokat például már nem lehet használni. A falburkolat általában egyszerű gipszkarton, de bizonyos részeket (például fogadó terület, zsilip tér) nagy üvegportállal látnak el. A padló legtöbbször kőből vagy erősített betonból készül, műgyantával borítják, ami könnyen tisztítható.
Az ipari parkokban, logisztikai központokban egy bizonyos méret fölött és főleg akkor, ha jelentősebb irodaterület is működik, a beruházónak el kell gondolkodnia a speciális, szolgáltató célú területek kialakításán – másként nem lesz elég vonzó a bérlemény. Szükséges lehet például meleg étkezést biztosító terem, helyiség és azok kiszolgáló területei. Ez lehet egy nagyobb csarnok elkülönített része is, amit mobil falakkal határolnak. Az is lehetséges, hogy az így elkülönített terület egy kisebb részén napi, kisebb bevásárlásra alkalmas boltot is kialakítanak.
Egyre jobban megérheti inkább eltárolni a napelemmel megtermelt áramot
Rövid távon jó módszer a szolgáltatói hálózatos adok-kapok, de hamarosan a tárolásos módszerrel is érdemes lesz megbarátkoznia a napelemeseknek, hiába drágább a tároló egység előállítása és karbantartása.
