A fizetési nehézségek a háztartások egyre szélesebb körét érintik, ezért a kormány két moratóriumot is életbe léptetett. Az egyik moratórium a 12/2003-as kormányrendeletben szabályozott, a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésére vonatkozik.

Most mindenki őrülten számol

„Fontos tudni, hogy a moratórium csak a bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésre vonatkozik, a bankok az 1994. évi LIII., a bírósági végrehajtásról szóló törvényben szabályozott végrehajtási eljárás keretein belül továbbra is értékesíthetik a zálogjoggal terhelt ingatlanokat” – hangsúlyozta Déry Attila, az Otthon Centrum szakértője. Mindkét értékesítési eljárásra vonatkozik azonban a másik, a kilakoltatási moratórium, amely hosszabbítás után 2011. július 1-ig lesz érvényben.

Szigorúbb árverések

A kormány a korábban alulszabályozott végrehajtási eljáráson kívüli árverési módot szigorúbb feltételekhez kötötte. A módosítások értelmében az árverés már csak az állami adóhatóság (NAV) által üzemeltetett Elektronikus Árverési Felületen bonyolódhat. A zálogjogosult és a zálogkötelezett közötti közös értékesítés csak akkor indulhat el, ha az ingatlan vételára az értékesítést megelőző hat hónapon belül készített szakértői értékbecslés szerinti beköltözhető forgalmi érték hetven százalékánál magasabb.

Egyre több ingatlanra kerül lakat, hogy hamarosan indulhasson az árverés

Dudás Szabolcs

„Ez a korlát gátat szabhat a beláthatatlan áresésnek, de a piaci ártól akár 30 százalékkal alacsonyabb vételár sok ingatlan esetén így is jelentős nyomást helyezhet a kereslet megcsappanása miatt amúgy is nyomott árakra” – fűzte hozzá Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. A moratórium 2011. július 1-én jár le, ezután a végrehajtási eljáráson kívüli árverések a szigorított feltételek mellett indulhatnak el ismét.

Jön a fix árfolyam?

Mind a késedelembe esett, mind a még rendesen törlesztő ingatlanhitelesek igényelhetik a devizaalapú hiteleik törlesztő részletének rögzítését egy fix árfolyamon, amely néhány évig lenne elérhető az adósnak. Ez alatt az időszak alatt bekövetkező árfolyammozgásokat, illetve az ebből adódó a fix- és tényleges törlesztő részlet közötti különbségeket a bank egy külön számlán vezetné, az állam ezekre az összegekre garanciát vállalna.

A bankok ezeket az összegeket egy áthidaló hitel formájában meghiteleznék a tulajdonosoknak. A banki kényszerértékesítések árlehajtó hatását is korlátoznák egy árverési kvóta bevezetésével, amelynek értelmében a bankok negyedévente a hitelállományuk csak egy meghatározott százaléka esetében kezdeményezhetik a végrehajtást.

A kormány egy átmeneti idősakra 190 forintos fix svájci frank-árfolyamot akar

Túry Gergely

„Ez a szabályozás megakadályozza, hogy rövid idő alatt nagymennyiségű nyomott árú ingatlan kerüljön ki az ingatlanpiacra, ezzel jelentősen tompítva az árlehajtó hatást. Ugyanakkor elnyújtja a banki hitelportfoliók megtisztításának idejét” – mondta Kühne Kata. „Javaslatunk szerint ezt a kvóta rendszert maximum 1,5 – 2 évig szabad fenntartani. Legfeljebb ennyi idő alatt kell a banki portfoliókat megtisztítani, és ezzel a banki hitelezési hajlandóság egyik nagy gátját felszámolni.”

Sürgős kedvezmények kellenek!

Az Otthon Centrum szerint a közvetlenül az adósoknak nyújtott segítség mellett tanácsos lenne keresletélénkítő eszközöket is bevetni a nyomott árú ingatlanok minél gyorsabb felszívása, és a lakáspiac fellendítése érdekében. Ilyen keresletstimuláló eszköz lehetne a használt lakás vásárláskor nyújtott teljes illetékmentesség, vagy a szintén használt lakás vásárlás finanszírozásához igénybe vehető állami kamattámogatás.

Ösztönzőkre lenne szükség a lakásépítés fellendítéséhez

„Az illetékkedvezmény csak meghatározott ideig lenne igénybe vehető, míg a kamattámogatás esetében egy teljes támogatott hitel kontingens felállítása lenne kívánatos, amiben lakásonként fixálnák a hitel arányát és maximális mértékét” – javasolta az Otthon Centrum ügyvezetője. „A kontingens bevezetése gyors vásárlásra ösztönözné a most még kiváró vásárlókat, és többletkeresletet hozna a lakáspiacra. Ezzel felszívódnának a kényszerértékesített lakások, és a lakáspiac is lendületet kaphatna. A kedvezmények korlátozása nem róna kiszámíthatatlan és elviselhetetlen terhet az állami költségvetésre sem.”

A nagyon szükséges élénkítő hatást az Új Széchenyi Terv (ÚSZT) Otthonteremtés programjában vázolt tervek is elérhetik a lakáspiacon. A lakásállomány korszerűsítését, energiahatékony új lakások építését, a bérlakás-állomány jelentős bővítését, a lakástámogatások és a gyerekvállalás összekötését, az öngondoskodást szorgalmazó programtervezetből egyelőre azonban az épületenergetikai fejlesztések kaptak nagyobb hangsúlyt.