Az ingatlanpiacon olyan sok értelemben használják a luxusvilla kifejezést, hogy a szóösszetétel mindkét tagját értelmezni kell. A budai kínálatban két típusú ingatlant neveznek villának. A „klasszikus villák” legkésőbb az 1930-as években és valamilyen jellegzetes építészeti stílusban épültek. A legtöbbjük felújításra vár, ám eredeti adottságaik, a gipszstukkók, falépcsők, ólomüveg-berakások értékessé teszik őket, mondja Magyari Zita, a II/a. kerületben működő Villanegyed ingatlaniroda tulajdonosa. Áruk már a felújítás előtt is legalább 200 millió forint. Kováts Tibor, a Re/Max budai luxusingatlanokkal foglalkozó szakértője szerint négyzetméterenként további 100--140 ezer forintot kell költeni, hogy az épületből korszerű, az értékes elemeket megtartó családi ház vagy cégközpont váljék.

Új villára lenne bérlő

Reneszánszát éli a zöldövezeti villák bérbeadása, amelynek első virágkora a kilencvenes évek közepén kezdődött és öt évig tartott. Az eleinte 3-4 ezer dolláros bérleti díjak 50 százalékkal estek vissza, mivel a piac telítődött. 2008-ban a befektetési céllal épülő új villákra a tulajdonos szinte azonnal talál bérlőt, ráadásul olyan áron, hogy a magas, 39 százalékos járulék- és adóteher mellett is jelentős haszna marad. Ugyanis sok külföldi cégvezető keres színvonalas családi házat a budai hegyekben, főként az amerikai és francia iskolák környékén, és hajlandó havi 2500--3500 eurót fizetni értük. A kiadó, 8--10 éves villaházak között sok a korszerűtlen, igénytelen ingatlan padlófűtéssel, sokszor allergiát keltő szőnyegpadló borítással, kevés fürdőszobával, és olyan talajszint alatti garázzsal, amelybe nagyobb autóval nem lehet behajtani.

A másik típusú villa új építésű vagy újszerű, nagy, többnyire 300 négyzetméter feletti alapterületű, és budapesti viszonylatban tágas, legalább 1000 négyzetméteres telek jellemzi. Ezek az ingatlanok általában hordozzák a luxus jegyeit, amelyekről szintén nincsen közmegegyezés. A Re/Max gyakorlatában például azt nevezik luxusvillának, amely vízparton vagy domboldalon áll, szép a panorámája, jó a közlekedése, nagy zöldterület veszi körül, a hidegburkolatok anyaga minőségi gránit vagy márvány és számos extrával felszerelt. Az úszómedence, a jacuzzi, a fitneszterem és a szauna elengedhetetlen, de az igazi luxust manapság az intelligens otthon jelenti. A bbiztonsági rendszereket, az árnyékolókat, a háztartás elektronikus készülékeit egy központi komputer irányítja. Az ilyen ingatlanok ára kétszerese a környéki - a budai elitkerületek esetében amúgy is magas – átlagárnak.

A drága budai villák piaca sem egységes, hiszen jó néhánnyal találkozunk az ingatlanhirdetési weboldalakon, ám a legkülönlegesebbek nem jelennek meg nyilvánosan. Adásvételüknek külön kultúrája van. Az ingatlanirodák legtapasztaltabb munkatársai saját kapcsolatrendszerüket használva egyszerre csak egy potenciális ügyfélnek ajánlják fel az ingatlant úgy, hogy irodájában bemutatják neki, majd egy hetet adnak a döntésre. Kováts Tibor szerint Magyarországon 150--200 ember engedheti meg magának a többszáz milliós különlegességeket úgy, hogy nem az első házát vásárolja meg. A vevő egyszer nézi meg személyesen az ingatlant, utána saját építésze, belsőépítésze mond véleményt a házról, majd az ügyvédje intézi az adásvételt. A kommunikáció írásban történik, áralku nincsen, inkább a fizetési határidőkről tárgyalnak. Az ingatlant cégtulajdonba viszik át, és a vásárló ezt a vállalkozást vásárolja meg.

A villapiac alsó kategóriája azonban az ingatlanirodák internetes kínálatában is fellelhető. Az elmúlt 5 esztendőben alig volt irántuk kereslet, az értékesítés ideje több évre nyúlt el. Most ismét népszerűek. Januárban és februárban 2-3 esztendeje meghirdetett, 150--250 milliós, újszerű budai családi házak találtak gazdára, számol be a hegyvidéki ingatlanirodák tapasztalatairól Magyari Zita. A vásárlók 70 százaléka saját családjának veszi a házat, a többi pedig bérbeadási céllal. A megnőtt keresletnek több oka van: az egyik a januárban életbe lépő adószabály, amely szerint az 5 évvel a szerzés után adómentes az eladás. Így az újszerű lakások eladói a kedvezményt átadták a vevőknek. A tőzsde év eleji gyengélkedéséből is profitált a villapiac.

A tipikus vevő 35--45 év közötti családfő, vállalkozó, vagy multinacionális cégnél vezető beosztásban dolgozik. Az üzletemberek időbeosztása is az eladó, kész villák mellett szól, mivel múlóban a budai zöldövezeti építkezések divatja, amely túl sok szabad idejét veszi el az elfoglalt vezetőknek.

Változóban van a vevők ízlése is, hiszen mind kevesebben keresik a mediterrán, mészkőburkolatú házakat, viszont annál nagyobb az igény a minimalista stílusú, lapostetős, korszerű, nagy üvegfelületekkel átláthatóvá tett épületekre.a teret.

Minél nagyobb összeg áll az ingatlanhirdetésben, annál felkészültebbek a vevők. A Villanegyed ingatlaniroda vezetőjének egyik ügyfele mindössze 10 percet töltött a kiszemelt házban, majd másnap egész szakértői csapatot küldött, akik 40 oldalas jegyzőkönyvet készítettek az ingatlanról, fejezetenként csoportosítva az adásvétel előtt kijavítandó és a jelentéktelen hibákat. Műszaki szakértőn egyik vevőjelölt sem spórol, ám az ingatlanok tájolásáról, a környezetről, közlekedésről maguk is tájékozódnak, így szűkítve a megtekintendő villák körét.

 

Néhány budai luxusvilla ára

Elhelyezkedés	Alapterület (m2)	Felszereltség	Ár (millió Ft)
II. kerület, Rózsadomb	340	4 szint, 6 szoba, dupla garázs, jacuzzi, szauna, klíma	299
II. kerület, Szépjuhászné	650 (ház), 2200 (telek)	7 szoba, jacuzzi, nagyméretű úszoda, szauna	330
II. kerület, Rózsadomb-Guggerhegy	590	6 szoba,díszkert, 5 állásos teremgarázs, őrszoba fürdővel,	450
		belső lift, feszített víztükrű medence, riasztó, központi klíma
XII. kerület, János Zsigmond u.	1400 (ház), 2400 (telek)	panoráma, lift, zárt medence,jacuzzi, 8 állásos garázs, 120 m2-es szalon	730
I. kerület,Alsóhegy u.	460 (ház), 1460(telek)	14 szoba, körpanoráma, parkosított kert szobrokkal és szökőkúttal	589

Forrás: Ingatlanmenedzser.hu