Ingatlanunkat adómentesen adhatjuk el, ha több mint 15 éve a nevünkön van, vagy minimum akkora értékben vásárolunk ingatlant, mint amekkora a jövedelmünk volt. Az ingatlan-értékesítésből származó bevétel minden esetben adóköteles, de nem kell azt bevallania, ha jövedelem abból nem keletkezett.

Ha költözni kell © Horváth Szabolcs

Minden egyéb esetben 25 százalékos személyi jövedelemadóval kell számolnunk. A ténylegesen befizetendő összeg ugyanakkor nem minden esetben az eladási ár negyede: ha az eladás a tulajdonjog megszerzését követő hatodik évben történik, a fizetendő adó már csak az eladási ár 90 százalékának negyede – magyarázta Stefkó Miklós, a Könyvelő-Centrum Kft. ügyvezetője. Innentől kezdve az adóalap mértéke évente 10 százalékkal csökken. Ennek megfelelően a hetedik évben például az eladási ár 80 százalékára vonatkozó adót kell befizetnünk, a 10-ik évben pedig a kapott összeg felének 25 százalékától kell megválnunk. Ha az eladás 11-ik évben történik, már egészen csekély mértékű a rá vonatkozó személyi jövedelemadó: az eladási ár 10 százalékának a negyedét kell befizetnünk. Ha kihúzzuk mind a 15 évet, teljesen adómentesen szabadulhatunk meg ingatlanunktól.

Ha az adómentes eladás a cél, ne felejtsük el, hogy az évek számlálása csak a bejegyzést követő évben kezdődik – figyelmeztet a szakember. A személyi jövedelemadó alapját egyébként a lakás egykori vételára is csökkenti. Ha a befolyt összegből másik ingatlant vásárolunk, de annak vételára nem éri el a saját lakás eladási árát, a különbözetet ugyanúgy 25 százalékos adó terheli. 15 év után természetesen ez a különbözet is adómentes. Magánszemélyeknek ezen kívül egyéb adót nem kell fizetniük.

Válás miatti megváltás

Ha ingatlanunktól vagy annak tulajdoni hányadától válás miatt kényszerülünk megválni, megúszhatjuk az adófizetést: a volt házastárstól megváltásként kapott összeg teljesen adómentes. Ugyanez vonatkozik két magánszemély tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződésére, ez esetben ugyanis az ingatlan, vagy a hozzá tartozó vagyoni értékű jog adómentesen átruházható. Ugyanígy adómentességet élvez a nyugdíjas magánszemélyek által a központi költségvetési szervekkel, esetleg helyi önkormányzatokkal kötött hasonló szerződés keretében történő átruházás.

Lakástulajdon vásárlásakor nem elég a vételárat kicsengetni, még az államnak is fizetni kell: az illeték mértéke 4 millió forintos forgalmi értékig 2 százalék, az ezt meghaladó rész után pedig 6 százalék. Itt társasház-alapítással és albetétesítésel némiképp lehet spórolni: mindenképpen jobban járunk, ha többször kisebb összeg után fizetünk 2-2 százalékos illetéket, mintha egy nagyobb tétel után 6 százalékot. Ehhez mindössze annyi szükséges, hogy az eladó az adásvétel előtt hajlandó legyen átminősíttetni ingatlanját. Tulajdoni hányad vásárlásakor másképp számítják az illetéket: ilyenkor csak az ingatlan tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2 százalékos illeték. Ez azt jelenti, hogy 50 százalékos tulajdoni hányad megszerzésekor csak az első 2 millió forintra vonatkozik a 2 százalékos illeték.

A nyaralók vásárlását minden esetben 10 százalékos illeték terheli.

Régiből újat

Gyakran előfordul, hogy valaki meglévő lakását eladja, és a vételárból új lakást vásárol: ha a két ügylet között nem telik el egy év, az illeték alapja csupán a megvásárolt és az eladott lakás értéke közötti különbség. Ilyenkor a vevőnek a másik lakás eladását adásvételi szerződéssel kell igazolnia. Ha valaki egy éven belül több lakástulajdont is vásárol és értékesít, a számára legkedvezőbb illetékalapot veszik figyelembe, ha viszont a vevő úgy vásárol ingatlant, hogy a meglévőt nem adja el, a teljes illetéket meg kell fizetnie.

Céges mérleg

A cégek ingatlanértékesítésére vonatkozó adózás eltér a magánszemélyekétől: az eladást 16 százalékos társasági adó terheli, és a cégeknek 2 százalék körüli iparűzési adót is le kell róniuk. A vállalkozásokat már új adónemek is terhelik: idén szeptember elsejétől a 4 százalékos különadó, jövő év januárjától pedig az elvárt adó. Ez utóbbit azoknak a cégeknek kell majd megfizetniük, amelynek a 2006. évi adóalapja nem éri el az összes bevétel 2 százalékát. Ha egy cég új lakás első értékesítését végzi, 20 százalék áfát is köteles befizetni.

A jogi személyek lakástulajdon szerzésekor a magánszemélyeknél magasabb illetéket fizetnek, őket 10 százalékkal sarcolja az adóhivatal. Egyetlen kivétel, ha a cég fő tevékenységi köre az ingatlanforgalmazás, ilyenkor ugyanis az illeték mértéke 2 százalék. Ezeknek a vállalkozásoknak ugyanakkor két éven belül értékesíteniük kell a megszerzett ingatlant, ellenkező esetben az illeték mértéke visszamenőlegesen 10 százalékra ugrik, ráadásul az APEH büntetésként behajtja a 10 százalékra vonatkozó jegybanki alapkamat kétszeresét.

Tartalmi partnerünk a BookmarkMedia