Tisztelt Ügyvéd Úr!

Hosszú ideje egy önkormányzati tulajdonban lévő üzlethelyiséget bérlek, és kerületi lapban találtam egy hirdetést, amelyben az én üzlethelyiségemet eladásra kínálják. Nem kellett volna erről engem előzetesen értesíteni? Van elővásárlási jogom?

Köszönettel:

Dám Tamás

Tisztelt Dám Tamás!

Tanácsos lett volna, ha az önkormányzat előzetesen értesíti Önt, mivel a Polgári Törvénykönyv előírja a jóhiszemű eljárást, valamint a felek közötti együttműködési kötelezettséget.

Az Ön szempontjából ugyanakkor nem ez a leglényegesebb, hanem az, hogy van-e elővásárlási joga: ha van, hiába köt az önkormányzat mással adásvételi szerződést, az csak akkor hatályosul, ha Önnel közlik a szerződés lényeges elemeit (vételárat, fizetési ütemezést stb.), és Ön ennek fényében lemond az elővásárlási jogáról. Ha Ön erről nem mond le, és megfelel Önnek a szerződés, akkor az Ön és az önkormányzat között kerül megkötésre. Ha tehát az Ön elővásárlási jogának kijátszásával kötnek szerződést, az nem lesz hatályos, hacsak Ön le nem mond az elővásárlási jogról.

Elővásárlási joga akkor van, ha a szóban forgó ingatlan a rendszerváltozás előtti időszakból származik, és állami tulajdonból vagyonátadással lett önkormányzati tulajdon.

Ha olyan önkormányzati tulajdonban lévő helyiségről van szó, amely a rendszerváltás után épült és az önkormányzat saját tulajdona, Önnek nincs elővásárlási joga, kivéve, ha az ingatlan alapító okirat erről külön rendelkezik. Önt azonban ekkor is tanácsos lett volna előzetesen értesíteni, mivel fölösleges új tulajdonost keresni, ha Ön az önkormányzat képviselőtestülete által meghatározott vételárat ki tudja fizetni. Az új tulajdonos nem köteles az Ön szerződését meghosszabbítani, de az önkormányzat köteles úgy eladni az ingatlant, hogy a vevőt tájékoztatja arról, hogy bérlő van az ingatlanban. Az önkormányzattal kötött bérleti szerződés – annak érvényességéig – az új tulajdonost is kötelezi.

Tisztelt Ügyvéd Úr!

Kis lakásom nagyobbra szeretném cserélni, és ki is fizetném az értékkülönbözetet. Jelentkezett nálam egy cserepartner, aki pluszpénzre nem tart igényt, megfelel neki a sima csere, pedig az ő ingatlanja jóval értékesebb. Lehet később bajom egy ilyen ügyletből? Számon kérheti bárki is az értékkülönbözetet?

Köszönettel:

László Zsolt

Tisztelt László Zsolt!

A felek szerződéskötési szabadsága egyben azt jelenti, hogy a felek a saját gazdasági érdekük szerint, szabad akaratuk alapján kötnek szerződést. Úgy állapodhatnak meg – hacsak nem kényszer és fenyegetés hatására teszik mindezt – ahogy akarnak. Lehet rossz üzletet is kötni, hiszen ezt nem tiltja semmi. A szerződést egyedül a másik fél támadhatja meg, a római jogból eredő „felén túli sérelemre” hivatkozva. Ez a jelenlegi jogban azt jelenti, hogyha 25-30 százaléknál nagyobb az értékkülönbözet, akkor a másik fél utólagosan megtámadhatja a szerződést arra hivatkozva, hogy nem kötötte volna meg, ha tisztában lett volna az értékkülönbözettel. Ha ezt ki akarja védeni, bele kell foglalnia a szerződésbe, hogy az értékkülönbözetről tudomásuk van.

A másik félen kívül csupán egyvalakinek van „beleszólása” a szerződésbe, méghozzá az illetékhivatalnak: ha azt állapítják meg, hogy nagyobb az értékkülönbözet a két ingatlan között, illetéket szabhatnak ki a többletszerzés miatt. Az illetékhivatal ekkor felbecsüli a többletet, és ezt tekinti irányadónak. Az ilyen szerződésnek az eladóra nézve is lehetnek következményei: mivel ő egy kisebb értékű lakásra tett szert, az értékkülönbözet pedig nagy, adófizetési kötelezettsége lehet. Emiatt akár színleltnek is minősíthetik a szerződést, és megállapíthatják a valós értéket. Éppen ezért nem tanácsos ilyen szerződést kötni.

Tisztelt Ügyvéd Úr!

Egy vállalkozó újítja fel társasházunk lépcsőházát, amelynek már hónapok óta el kellett volna készülnie. Ehelyett szinte alig történik valami, gyakorlatilag nem is dolgozik. Visszakövetelhetjük az előleget? Jár ilyen esetben kötbér?

Köszönettel:

Tisztelt Cser Kálmánné!

Elsőként a szerződés rendelkezéseit kellene ismernem, hiszen ebből derül ki, egyáltalán szerződést szeg-e a vállalkozó azzal, hogy lassan készül el a munkával. Az sem mindegy, hogy a szerződésszegés az ő hibájából történik-e, vagy egyéb külső körülmények – időjárás, vagy egyes lakók magatartása – hátráltatják. Ha a késedelem ténylegesen a vállalkozó számlájára írható, fel lehet mondani a szerződést, és feleknek el kell számolniuk egymással. (Ha a vállalkozó nem fogadja el a felmondás jogszerűségét, azt bíróság állapíthatja meg) Az elszámoláskor nem követelhető vissza olyasmi, amit a vállalkozó már beépített, hiszen az a társasház tulajdonba került. Csak az követelhető vissza, amit a vállalkozó még nem használt föl. Ha a vállalkozó anyagköltségre kapott előleget és eltűnt vele, akkor az is lehetséges, hogy az előre megkapott anyagköltséget elsikkasztotta. Ebben az esetben büntetőjogi felelőssége is van.

Ha a vállalkozó csak felvette az előleget és el sem kezdett dolgozni, fel kell szólítani, hogy fizesse azt vissza. Ha nem fizeti vissza, fel kell jelenteni, hiszen sajátjaként rendelkezett azzal az összeggel, amelyet anyagvásárlásra kapott. Éppen ezért javaslom a szerződéseket úgy megkötni, hogy azokból kiderüljön, hogy a vállalkozó kifejezetten anyagvásárlási előleget kapott. Ebben az esetben ugyanis nem polgári jogi, hanem büntetőjogi jogvita keletkezik. Kötbér csak abban az esetben jár, ha a szerződés tartalmazza – egyébként csak a késedelemből eredő károk megtérítését követelheti megrendelő. Kétféle kötbért létezik: meghiúsulás esetére „nemteljesítési” kötbért lehet kikötni, ami egy konkrét összeg. Egyéb esetekre a késedelmi kötbért lehet kikötni, amelyben napokban határozzák meg a fizetendő összeget. A két különböző kötbér együttes alkalmazása nem lehetséges.