A tavaszi közgyűlésen kimaradtam az igazgatóságból, és jeleztem, hogy mindenképpen ki szeretnék szállni a cégből. A két legnagyobb tulajdonos, Nobilis Kristóf és Schmidt Mária megígérte, hogy ők vagy mások megveszik a részemet, ám az ügylet csak most jött össze. Nem tudtam előre, ki lesz a vevő - magyarázta az idén nyárig OTP-s vezérigazgató-helyettes Lantos Csaba, hogyan szabadult meg a minap az exkluzív fővárosi ingatlanportfólióval bíró Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt.-beli (BIF) 7 százalékos részvénycsomagjától. A sokáig rejtőzködő vevő - aki Lantos pakettjével együtt a szintén hónapok óta eladni vágyó Küllői Péter 10 százalékos részét is megvette - Spéder Zoltán volt, aki látszólag visszahúzódott az üzleti szerepléstől, amióta januárban távozott az OTP Bank alelnöki székéből (HVG, 2007. szeptember 8.). Éles szemű megfigyelőknek talán mégsem volt olyan váratlan Spéder tulajdonosi szerepvállalása, mivel az idei közgyűlésen beválasztották a korábbi irányító testületeket felváltó igazgatótanácsba.

Jóllehet Spéder több mint 4 milliárd forintot pengetett ki a 2,6 milliárd forintos jegyzett és 14,5 milliárdos saját tőkéjű cég hatodrészéért, úgy tűnik, áron alul sikerült bevásárolnia. A korábbi bankvezető ugyanis 9800 forintos árfolyamon szerezte be a BIF-részvényeket augusztus 31-én, miközben aznap a legalacsonyabb tőzsdei ár is 10 400 forint volt. "Nincs ezzel semmi baj, mi is a tőzsdén, de úgynevezett fix kötésben adtunk el, s előre megegyeztünk az árban" - világított rá a különös ügylet hátterére Lantos. A Budapesti Értéktőzsde kereskedési kódexe - akárcsak más tőzsdék szabályzata - lehetőséget ad arra, hogy bizonyos nagyságú üzleteket (a magyar börzén a 25 millió forintosnál nagyobbakat) a felek "levajazva", kvázi tőzsdén kívül kössenek meg. E kötések nem jelennek meg a tőzsde kereskedési könyvében, és nem kell figyelembe venni őket a nyilvános felvásárlási ajánlatok árazásában sem. A fix ügyletek ára lényegesen eltérhet a spontán tőzsdei árfolyamoktól, pedig azt sem választhatják meg teljesen szabadon az üzletfelek: az aznapi tőzsdei nyitóártól 15, illetve 20 százalékkal lehet elmozdulni. Lévén a BIF-é kevésbé likvid, B kategóriába sorolt papír, a nagyobb mozgásszabadság érvényes rá. A budapesti parketten egyébként a teljes forgalom 1-2 százaléka fix.

"Szabályosak, de piactorzító hatásúak a fix ügyletek" - hangsúlyozta a HVG-nek Pacsi Zoltán, a Magyar Tőkepiac főszerkesztője, egykori értékpapír-piaci felügyelő. Szerinte ezek az ügyletek nem valók a tőzsdére, mert nem a piaci kereslet-kínálati viszonyokat tükrözik. "Összeomlott volna a BIF részvényeinek a kereskedelme, ha a 17 százalék papírt egyszerre ráengedjük a tőzsdére. Ha egy részvény kevés tulajdonos között forog, nincs más megoldás a nagyobb csomagok eladására" - magyarázta Varga Zoltán, a BIF igazgatósági tagja, aki az elmúlt hónapokban maga is 1,4 százalék ingatlanrészvényt adott el apránként, 10 ezer forint feletti árfolyamon. Pacsi szerint a megoldás az lenne, ha megszűnne a tőzsdekényszer, vagyis a szabadpiacon is lehetne kereskedni a tőzsdén jegyzett papírokkal. Igaz, ha a felek brókercég megbízása nélkül, közvetlenül adnak-vesznek, ezt most is megtehetik a tőzsdén kívül, a befolyásuk változását viszont ugyanúgy nyilvánosságra kell hozniuk.

A Spédernek eladók már csak azért sem elégedetlenek az árral, mert a tőzsdére 1998-ban bevitt, sokáig alvó részvény árfolyama 2005 nyarától táltosodott meg, s az akkori 4 ezer forintról mostanra 10-11 ezer forint közé ugrott ugyan, így sem nyertek keveset. Szakértők szerint azonban ez, a céget 26-28 milliárd forintosra becsülő ársáv sem tükrözi a részben fejlesztés alatt vagy előtt álló s emiatt pillanatnyilag passzív ingatlanvagyon értékét, amit a mérlegben egyébként összesen 20 milliárd forinton tartanak nyilván. A legnagyobb tervezett fejlesztés a III. kerületi, budai hegyek övezte 36 hektáros - lakóövezetté nyilvánított, emiatt "pusztaként" is 7-8 milliárdot érő - Harsány lejtőre 25-30 milliárd forintból megálmodott lakópark. Piaci áron egyenként 5-6 milliárd forintos ingatlan az átépítés alatt álló, 12 ezer négyzetméteresre tervezett Flórián-udvar, a jellegzetes, félköríves Madách téri irodaház, a vadonatúj, hullám alakú, Duna-parti Castrum-ház vagy az Aranykéz utcai parkolóház. A vagyon legkisebb darabja pedig az egykori postabanki örökségből származó, néhány tízmilliót érő Rákóczi úti volt evangélikus templom, amelyben keleti harcművészeti bemutatóterem működik.

"Akármilyen jó is a portfólió, nem gondolom, hogy az elkövetkezendő egy-két évben megismétlődhet a BIF árfolyamának megugrása" - jelentette ki diplomatikusan Lantos. Vájtfülűek ebből azt a következtetést is levonhatják, hogy a tulajdonosi kör átrendeződésével együtt megváltozott a BIF korábbi sajátos, de sikeres irányítási mechanizmusa. Az állam által 1997-ben privatizált ingatlancég négyötödét az ezredfordulóra öt nagytulajdonos szerezte meg: Nobilis, Lantos és Küllői, valamint a szintén tőkepiaci szakember Varga és a bölcsészből befektetővé lett Ungár András (a történész Schmidt Mária férje). A tulajdonosok között 2006. tavaszi váratlan haláláig Ungár tartotta meg a kényes egyensúlyt. Az informális, ám lényegi tulajdonosi döntéseket négyötödös többséggel hozták meg úgy, hogy mindenkinek egy szavazata volt, függetlenül részvényei számától (ezután a közgyűlések szerepe formális volt). A csapat esetenként jelentős kockázatokat vállalt, évekig pereskedtek például a Harsány lejtőért, a rózsadombi 33 lakásos Pasa lakóparkért vagy a Király utcai, korábbi önkormányzati ingatlanért, de mindig nyertek.

Ám Ungár halála után a profi társaságot nem sikerült egyben tartani: a korábbi, demokratikus beleszólási jogaikat elveszítő kisebbek gyorsan az eladás mellett döntöttek, míg Ungár együttesen 28 százalékot kézben tartó örökösei - a Terror Háza Múzeumot igazgató Schmidt Mária, jogász lánya és kiskorú fia -, valamint a nekik üzleti tanácsokat adó, majdnem 32 százalékos tulajdonos Nobilis ráültek a részvényekre. Egyebek között visszautasították az egyik legnagyobb európai ingatlanfejlesztő, az ORCO tavalyi - a cég egészét 26 milliárd forintra taksáló - vételi ajánlatát. "Bűn lett volna elfogadni ilyen alacsony árat. Maradunk a cégben, mert sok lehetőség van benne. Ráadásul nekem ez a legnagyobb vagyontárgyam" - szögezte le a HVG-nek a 10-15 milliárd forintosra becsült vagyonával a leggazdagabb magyarok toplistáin előkelő helyen szereplő, magát évekkel ezelőtt nyugdíjazott, hónapokat vitorlázással töltő, 46 éves Nobilis. Spédert egyébként Nobilis hívta be a vállalkozásba, ami azért előnyös a számára, mert a kiszállni vágyók papírjait ő csak nyilvános felvásárlási ajánlattal - azaz a fix ügyletnél lényegesen drágábban - tudta volna megvenni, mivel átlépte volna a kritikus 33 százalékot. Cáfolta ugyanakkor azt a híresztelést, hogy a BIF három nagytulajdonosa bármiféle alternatív jobboldali párt alapítására szándékozna tőkét kivonni a cégből. Mint mondta: "Mária sosem tenne ilyet, hiszen a családi részvények nagyobbik része a gyerekeié."

GYENIS ÁGNES