Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
A családi házakban élőkhöz képest a társasházakban lakók sokkal kevésbé motiválható közösséget jelentenek. Pedig kiadásaikat drámai mértékben csökkenthetnék az épületek energiahatékonysági felújításával. E mintegy három millió ember leginkább a pénz és az állami pályázatok hiányával magyarázza passzivítását, de Czabarka Mihály, az NRG-Mentor Zrt. vezérigazgatója szerint ez az éremnek csak az egyik oldala. De mi van, ha nemzetközi projekt indul a társasházi lakók mozgósítására?
hvg.hu: Az "Energiahatékonyság közösen – Energetikai felújítások előkészítése többlakásos épületekben" címet viselő projekt hat európai országban fut. Mi a közös például a skót, a francia, vagy a magyar társasházak energiahatékonysági projektjei között?
Czabarka Mihály: A LEAF (Low Energy Apartment Futures) projektben idehaza öt szervezet dolgozik együtt az Energiaklubbal, és bár a Mapei vagy a Knauf Insulation nemzetközi ismeretekkel is rendelkezik, szerintem őket is - mint mindenkit -meglepte, hogy minden országban azt tapasztalni: e szegmensben mozdulnak meg a legnehezebben a lakók.
Nálunk ez alapvetően azért van, mert még mindig az a leggyakoribb hozzáállás, hogy "a lakásom az a négy fal, ami közé hazamegyek, a lépcsőház, a homlokzat és a tető egésze eddig is megvolt, eztán is meglesz valahogy, elvégre fizetem a közös költséget". Ez azonban egyáltalán nem így van, akkor sem, ha a lakógyűléseken rendre olyan döntéseket szavaznak meg a lakók, mintha mégis így lenne.
hvg.hu: A napokban a kezembe került egy 2009-ben készült prezentációja, és ebben ugyanazokat a problémákat és üzeneteket sorolja fel, mint egy mai előadásában. Ennyire nehéz dió ez?
Cz. M.: A társasházak nem tudnak kollektíven gondolkodni arról, hogy a lakóközösségnek mi mindent kellene tennie az ingatlannal. A legtöbbször a közös képviselő és egy vállalkozó partizánakciójának, esetleg mutyijának látják a lakók, ha valami megindulna. Ez ellen pedig akkor is foggal-körömmel harcolnak sokszor, ha tudják, hogy valamit tenni kellene.
A tulajdonosok nem látnak azon túl, hogy a saját lakásukban kicserélik a nyílászárókat, ha pedig az egészet felújítják, talán a fűtéskorszerűsítésre is sort kerítenek. Ez 2008 előtt is így volt, most pedig, hogy Magyarországon még mindig válság van, és tovább nyúlik a pénzügyi szűkösség időszaka, halmozottan így van.
hvg.hu: Nem játszanám el az ördög ügyvédjét, de a panelprogram és a különböző lakáskorszerűsítési támogatások mégiscsak jelzik, hogy ha van állami támogatás, van pályázó-vállalkozó társasház is.
Cz. M.: Én inkább úgy látom ezt a kérdést, hogy a kormányzat ezen a területen különböző programokkal adós maradt. 2009-ben volt először (és eddig utoljára is) komplett projekthirdetés, de a panelprogramban még mindig vannak olyan társasházak, amelyek nem kapták meg az akkor benyújtott pályázatukra a döntést. Sőt, olyanok is vannak, akik megkapták ugyan a döntést arról, hogy állami támogatásra jogosultak, de azt mégsem kapták meg.
Időközben eltelt több mint 4 év, ami alatt a körülmények is, az árak is, sőt, akár a technológiák is megváltoztak, eközben pedig az adott épület állapota pedig csak romlott. Megnőttek a költségek, de a támogatási összegek nem, így ha a várakozó társasházak holnap hozzá is jutnának a rég megígért állami támogatáshoz, elvesztettek 4-5 évet, és az árak változásából adódó különbözetet is nekik kellene magukra vállalniuk. Ez így szerintem nem eredmény, és ez így tovább biztosan nem megy.
hvg.hu: Vegyük azt az ideális esetet, hogy ma egy társasház nagyon akarja az energetikai szempontokat figyelembe vevő korszerűsítést. Mennyi idő alatt lehet célba érni, ha a pénz ehhez az ésszerűség határain belül, de azért rendelkezésre áll?
Cz. M.: Az elvárásokkal, a költségekkel és a kivitelezéssel is két lábbal a földön állva egy ilyen programot fél év alatt le lehet zongorázni. Abban az esetben, ha az óra onnan indul, hogy a társasházi közgyűlés döntött arról, hogy mi az, amit szeretne, és vállalja ennek a pénzügyi és egyéb kötelezettségeit is.
hvg.hu: A kisebb társasházaknak vagy a nagyobbaknak jelent inkább problémát egy energiahatékonysági felújítás?
Cz. M.: A látszat az, hogy a nagyobb társasházak közül többet újítanak fel (a fővárosban meglehetősen sok panelház felújítása megtörtént az utóbbi években), de ez csak azért látszik többnek, mert nagyobb a reklámfelület. Mert bár vannak kerületek, ahol alig van már felújításra váró panel, van olyan is, ahol viszont szinte egyáltalán nincs korszerűsített épület. A fővároson kívül sok helyen dolgoztunk, és Debrecenben vagy Hajdúszoboszlón se igaz, hogy sokkal több nagy társasházat újítottunk fel, mint kisebbet. Az azonban igaz, hogy a 20 lakásosnál kisebb társasházak eddig nem pályázhattak.
A nagy minőségi különbséget azonban nem a társasházak mérete jelenti, hanem a közös képviselő. Az, hogy miként "neveli" a saját közösségét. Ha van koncepciója, amit végrehajtva, lépésről-lépésre rendbe lehet tenni azokat az adósságokat, amit az évtizedek a társasház vállára raktak, és amivel a lakók számára elviselhető költségráfordítás mellett így eredményt lehet elérni, akkor annak a társasháznak könnyebb továbblépnie is. Ahol nem rendezik ezeket az alapokat, ott továbblépni sincs esély.
hvg.hu: Az energiahatékonysági korszerűsítés éppen a társasházak esetében képzelhető el nehezen állami és/vagy önkormányzati támogatás, pályázat nélkül.
Cz. M.: Ez, bár sokan így gondolják, nem igaz. Hipokrita parazitizmusnak hívják azt a jelenséget, amikor a boldogulás alapjának sokkal inkább a támogatással szerezhető pénzeket tekintik, mint a valós munkával elérhető eredményeket. A társasházak nagy hányadában ma is úgy gondolkodnak, hogy az épület egészével kapcsolatban nem kell tenniük semmit, mert a felújítás majd előbb-utóbb jár nekik.
Ezzel szemben a valóság éppen az, hogy a "miért nem nulla forint?", illetve az "aki mer, az nyer" alapállás helyett az állami támogatás a "ki korán kel, aranyat lel" elv szerint működik, és csak így lehet időnként állami támogatáshoz jutni. Az erre a területre kiírt legutóbbi pályázati keret hét óra alatt kimerült. Hogy lehet erre másként felkészülni, minthogy a társasház előre meghozza a döntéseknek, megteszi a vállalásait, elkészíti a terveket, és így a pályázat meghirdetését követően azonnal beadja a dokumentumait? Na, éppen ez az, amit a legtöbb társasház nem tesz meg, csak vár, hogy a helyzete majd valahogy megoldódjon.
A korszerűsítési projektek társasházi alulreprezentáltságában azonban a pénz, illetve a pályázatok meg nem léte mellett komoly szerepet kap az, hogy itt mindig egy lépcsővel többet kell meglépni ahhoz, hogy egy szigetelési, fűtés vagy nyílászáró-korszerűsítési projekt elindulhasson, mint egy családi ház esetében. És ez az egy lépcsőfok az, hogy a lakóközösségnek rá kell bólintania arra: igen, akarja a beruházást.
hvg.hu: Egy társasházban jellemzően nem létezik olyan téma, amiben személyeskedések és sértődések nélkül közös nevezőre hozható a nyugdíjas, a fiatal házas, kisgyerekes, közösköltség-hátralékos és a lakását bérbe adó tulajdonosok érdeke. Lehet-e ezen fájdalommentesen változtatni?
Cz. M.: Egy ilyen döntés valóban fajsúlyosabb, és így több energiát kíván, mint az, hogy a szelektív szemétgyűjtő hová kerüljön. De azért van ezzel kapcsolatban jó hír is. Több mint ötezer lakás, illetve 35 sikeres társasházi pályázat tapasztalatával a hátunk mögött azt látjuk, hogy a társasházak esetében, igazából nem a hardverrel van a baj. A már felújított épületekben természetesnek veszik, hogy 4-5 évtizedig élvezni fogják a feljavított energetikai szintből fakadó előnyöket. A felújítást még nem vállalókat nem sikerült még rávezetni arra, hogy ez a szint számukra sem elérhetetlen, mert nincs fényévnyi távolságban, és nem kell érte vállalhatatlant elfogadni.
Orvosolni kell a szoftvert. Azzal van baj, hogy nincsenek demo programok, nincsenek könnyen átlátható finanszírozási modellek, és nincs elegendő hozzánk hasonló munkát végző, döntést segítő, katalizáló szakember sem az országban. A megoldások léteznek, de nem jutnak el a címzettekhez – ezen kell változtatni. Erről szól részben a LEAF is – egy olyan modell elkészítéséről, ami alapján minden társasházi felújítás könnyebben átlátható, kalibrálható.
hvg.hu: A legtöbb társasházra ráférne a komplex felújítás, de mikor érdemes ebbe valóban belekezdeni?
Cz. M.: Mi soha nem kezdünk bele egy projektbe, míg a társasházról az előszűrésen be nem bizonyosodik, hogy van koncepciójuk, és a lakók ennek megfelelően cselekednek. Addig nem érdemes álmodozni, de számolgatni sem, míg a lakóközösség működőképessége be nem bizonyosodik. Egy ilyen, hitellel finanszírozott projekt alapfeltétele például, hogy a közös költsége elmaradása ne érje el a 10 százalékot. Ha eléri, az banki szempontból nem hitelezhető.
De azt is be kell kalkulálni, hogy ha a lakásonként kiszámolt plusz költséget ez a 10 százalék nem fizeti, nem tudja fizetni, akkor azt a fizető 90 százaléknak kell megfizetnie. Ha ez egy közgyűlésen elhangzik, könnyen el tudja vinni a döntéshozók véleményét, pláne, hogy alapvetően bankellenes hangulat jellemzi a magyar lakosságot. Ez sokszor ellehetetleníti a döntéseket.
hvg.hu: A helyzet akkor ideális, akkor jó egy felújítás, ha a költségek és a megtakarítások legalább közel egyensúlyban vannak, ha a megtakarítás és a felújítás törlesztő részlete közel kerülhet egymáshoz. Kérdés, hogy valóban létezik-e ilyen helyzet, illetve van-e a lakók, és van-e a bank számára e téren lélektani határ?
Cz.M. : A mi tapasztalatunk az, hogy a bankok azt már nem látják finanszírozhatónak, hogy lakásonként 20 ezer forintos törlesztő részletet vállaljanak a társasházi tulajdonosok. Valahol a havi 10-14 ezer forint körüli szint az, amit ideálisnak tartanak – és szerintünk is ez az a szint, amiből akár állami támogatás nélkül is kihozható egy színvonalas projektben egy 55-70 négyzetméter közötti társasházi lakás.
Egy friss modellszámítás alapján egy 4 emeletes, 32 lakásos, gangos ház hőszigetelése és ablakcseréje 673 ezer forint lakásonkénti befektetéssel, körülbelül 100 ezer forint megtakarítást hoz évente. A beruházás megtérüléséhez 6 évre van szükség.
Egyre többen látják be, hogy az állami támogatásra várakozás is időbe, és főleg: nekik pénzbe kerül. Plusz az állami támogatásért cserébe vannak tételek, amik drágítják a projektet. Vagyis: amennyi segítséget kapnak, annyit jó eséllyel el is vesztenek a másik oldalon. A bankok viszont hajlandóak finanszírozni társasházakat akár 0 százalék önerővel is, nem is kérnek jelzálogot, mivel lakástakarékpénzári fedezet mellett is nagyon kedvező konstrukció állítható össze, plusz erre 70 százalékos kamattámogatást ad az állam. A hitelrészletek fizetése így gyakorlatilag 0 százalékos kamattal is megoldható, amit persze fizetni kell, de ilyen lehetősége a családi házak vagy vállalkozások esetében nincs.
hvg.hu: Tíz elhatározásból hányan jutnak el valóban a felújítás megkezdéséig?
Cz. M.: A társasházakat előzetesen megszűrjük, így minten ötödik érdeklődő kiesik. Nem kell közgyűlést sem tartani, a közös képviselővel kitöltött kérdőívből kiderül, ha van tartozás, ha vannak kizáró okok. Nekik is meg tudjuk mutatni, hogy most hol tartanak, és azt is, mit kell rendezni ahhoz, hogy érdemben tovább lehessen lépni. Akiknél ezen túl vagyunk, azoknak ajánlatot adunk arra vonatkozóan, hogy mit, mennyiből, hogyan lehetne megvalósítani. Társasház-specifikusan elvégzünk alapvető számításokat, de meg kell értetnünk a lakókkal azt is, hogy honnan indulnak el és milyen áron, hová érkeznek majd meg. Ez alapján a legtöbb esetben el tudja dönteni a lakó, hogy mi az, amit valóban be tud vállalni.
| A több lakás több akadály |
A társasházban, lakásszövetkezeti épületben élők körében jóval kisebb a beruházási kedv, mint indokolt lenne. Az Energiaklub felmérése szerint a magyar lakosság ötöde tervezi felújítani az otthonát az elkövetkező években, s közülük is csak 28 százalékuk és többlakásos épületben. Noha a többlakásos épületek energetikai korszerűsítésével drasztikusan csökkenthető lenne a felhasznált energiamennyiség, a felújítási kedv megtorpant. Ennek egyik fő oka a pénzhiány. A felmérés azt mutatta, hogy a felújításokat a lakók inkább önerőből finanszíroznák. A válaszadók mindössze 12 százaléka vár pályázati támogatásra, és bankhitelt is csak 11 százalék venne fel. A megtakarítási lehetőségek hiányos ismerete azonban visszaveti a felújítási kedvet. A hitelt igénylők rendszerint 6 éves futamidőben, és 13-20 ezer forintos havi törlesztő részletben gondolkodnak. Kevesen gondolják át, hogy ezt az összeget akár komplex energetikai beruházással is meg lehet spórolni. A felújítási kedvet a szervezési, lebonyolítási képesség hiánya is visszaveti, de nehézséget okoz, hogy a beruházást a lakók közös döntése alapján lehet csak elindítani. A sokszor bonyolult előkészítő és döntési folyamatban viszont kevesen kérik a szakember véleményét. Az energetikai beruházások előtt minden negyedik esetében kérik csak a szakértői számítást. |
Ha a cikket érdekesnek találta, látogasson el a hvg gazd Facebook-oldalra, és nyomjon rá egy "Tetszik"-et. Plusztartalmakat is talál!
