Sietősen kapott zöld utat a gigantikus Garancsi-féle ingatlanfejlesztés a fővárosi Lágymányosi-öbölben. Leginkább a projekt részeként felhúzott toronyház szúrt szemet, pedig az új városrész által okozott zaj- és légszennyezés, valamint a jelentős forgalomnövekedés sokkal kézzelfoghatóbb problémát okoz majd Újbuda számára.
Másodszorra már megkapta az engedélyt a Kopaszi-gáton megvalósuló BudaPart fejlesztés a fővárosi Közgyűléstől, amelynek ehhez a Fővárosi Rendezési Szabályzat is módosítani kellett a kisebb városnegyednyi építkezés érdekében. A Garancsi István-féle Property Market által felépítendő ingatlanegyüttes egyik épülete ugyanis egy toronyház, amit ezen a területen a hatályos szabályozás nem engedett megépülni, mert itt maximum 65 méteres házak emelkedhetnek, a toronyház viszont közel kétszer ekkora, 120 méteres lenne. Csak összehasonlításképpen: a Gellérthegy 130 méter magas, a budai Várhegynél az épület magasabb lesz. A fővárosban az eddigi két legmagasabb épület, a Bazilika és az Országház, de ezeknek csak egy csúcsa nyúlik 96 méterre, nem az egész épülettömbje.
Több építész ki is akadt arra, hogy a projekt zöld lámpát kapott. Érvelésük szerint a toronyház jelentősen rontaná a budapesti látképet, és "súlyosan megzavarná az eddig harmonikusnak mondható budai városképet" (erről bővebben a cikk második felében olvashat). Arról azonban kevesebb szó esett, a beruházásnak milyen következményei lehetnek a környék zaj- és légszennyezettségére, illetve hogyan változtatná meg a zöldterületek arányát.
Rosszabb, mint a szocialista panelek
A beruházás dimenzióit jól mutatja, hogy a garázsokkal együtt összesen 931 885 nm-t terveznek megépíteni (parkoló nélkül, lakásra 620 391), ez a fővárosi építési-fejlesztési szabályozást előkészítő 200 oldalas anyagban olvasható (erre előkészítő anyagként hivatkozunk a továbbiakban). A beruházás volumene 350 milliárd forint, 30-40 ezer embernek lehet lakása az 56 hektáros területen (ezeket az adatokat pedig az Index cikkéből vettük, a cég későbbre ígért választ a hvg.hu kérdéseire). A terület beépítése sűrű lesz, az előkészítő anyag is úgy fogalmaz, "városias sűrűségű". Körmendy Imre a Magyar Urbanisztikai Társaság elnöke szerint egyértelműen túl sűrű lesz a beépítés, a telek méretének 4-6-szorosát tervezik megépíteni, azaz pl. egy 100 nm-es telekre 4-600 nm épület építhető.
Egy átlagos budapesti lakásban 2,3 ember él, vagyis itt hektáronként 1500 fővel lehet számolni. A fejlesztés 56 hektáron valósul meg. Egy hektárra legfeljebb 4000 négyzetméter garázs és tetőkert jut cserjékkel, gyeppel, ez pedig fejenként két és fél négyzetméter zöldterületet jelent. A sokat szidott szocialista házgyári tömeglakások esetében ez hét négyzetméter volt. Ezt az egészségtelen fejlesztést – melyre több példa akad a fővárosban – Körmendy nem tudja támogatni.
A zöldfelületekről is szól a fent idézett előkészítő dokumentum "az építésre szánt területek növényzetben szerényen ellátott, jellemzően tetőkertekkel dekorált épülettömbök lesznek, melynek környezetében a növényzet környezetállapot javító-humanizáló hatása csak kevéssé fog érvényesülni." A fejlesztésben két problémás pont is van, meg kell oldani a délkeleten álló Kelenföldi Hőerőmű fizikai elválasztását, illetve a Dombóvári út zaj- és légszennyezettségét.
| Közös álom a BudaPart? |
| A beruházást egyébként állami motor hajtja. Az Index cikke szerint olyan lakásokat építenek majd ide, amire lehet majd igényelni a csokot, azaz államilag gerjesztett kereslet segíti majd a beruházást. A terv nem új, még az akkori ellenzéki fideszes vádak szerint a szocialista vezetésű 11. kerületi önkormányzat játszotta át vitatott úton annak a portugál tulajdonosnak a területet, amelytől Garancsi megszerezte – ehhez pedig 16,5 milliárd forintos hitelt kapott az állami Eximbanktól. A szocialista üzlet még a Fidesz elszámoltatásának egyik célpontja volt, hivatlai visszaéléssel vádolták Molnár Gyula MSZP-s polgármestert, a párt mostani elnökét és Lakos Imre akkori SZDSZ-es alpolgármestert (utóbbi elmondta a hvg.hu-nak, hogy a vádak csak egy 4 hektáros területre vonaktoztak). Őket végül felmentette a bíróság. Molnár üdvözölte is a Property Market terveit: „ami most történik, az a régi álmunk más szereposztásban történő megfejtése” (Lakos ezzel a nyilatkozattal nem ért egyet, ők egy kevésbé sűrű beépítésű, toronyház nélküli projektre gondoltak anno). És ebben egyetért fideszes utódjával. Hoffmann Tamás annak örül, hogy „hosszú idő után teljes értékű városrészfejlődés indulhat el a BudaPart segítségével." |
Az előkészítő anyagban vázotl tervek szerint egy legfeljebb 20 méter magas zöldsáv határolja el a hőerőművet, amelynek a kéményei azonban így is ott éktelenkednek majd. "A tervezési területnek része a Kelenföldi Hőerőmű üzemi létesítménye, melynek területén számos légszennyező pontforrás található” – áll az előkészítő anyagban, amely arra is kitér, hogy a hőerőmű korszerűsítésén sok múlik a levegő tisztasága tekintetében – erre vonatkozóan nem tudunk tervekről. A beépítés rontja a levegő minőségét: "a nagy tömegű, magas házakat is tartalmazó épülettömeg az átszellőző hatást a közvetlenül mögötte lévő, de már tervezési területen kívüli területrészeken csökkenti, így ott a levegőminőséget rontja".
Kemény lesz a zajterhelés
A Dombóvári utat egy fasornak kéne megszűrnie – itt pedig várható az autóforgalom drasztikus növekedése, illetve, mivel 2020-ra elkészül a töltésen a vágány kibővítése kettőről három sínpárra, fokozottabb vasúti forgalom is várható. „A védősáv a magasban töltésen haladó vasúti forgalom káros hatásait kevéssé tudja majd mérsékelni” – áll az előkészítő anyagban. A terv kész tényként kezeli, hogy 2018-ra megépül a budai fonódó villamoshálózat, amely a Gellért térről a lágymányosi egyetemi épületekig menne, de ennek még se híre, se hamva, így aligha készül el 2018-ra.
Konkrét zajterhelési számítások állnak az előkészítő anyagban arra az esetre, ha a 4 ezer parkolóhelyet elkezdik használni az autós tulajok: „a közúti eredetű zajterhelés a Dombóvári út térségében (eredendően a Rákóczi hídon haladó forgalom hatására) nappal 10 dB, éjszaka 10-15 dB határérték-túllépést okoz. Mindez a Budafoki út mellett nappal 10-15 dB, éjszaka 10-15 dB. A területet ezen túlmenően érinti a Déli összekötő vasúti híd vasúti közlekedésből eredő zajterhelése, továbbá a tervezési területen lévő ipari és közmű létesítmények üzemi eredetű zajterhelése". Vagyis akik ide költöznek, olykor akár 6-800 ezer forintos négyzetméterárért, egy zajos, két oldalról is erős légszennyezettségű területen vesznek lakást. Kérdés, ezeket kivédi-e a szükséges védekezés: a zajvédő sáv a hőerőmű mellett, a szükséges legkorszerűbb hangszigetelés és nyílászáró rendszerek.
A mindent vivő olimpiarendezés
A 105/2016. (V.13.) kormányrendelet értelmében a BudaPart kiemelt jelentőségű ügy, azaz számos engedélyeztetési kötelezettség alól felszabadul. Miért? Mert a területre a 2024-es olimpia egyik helyszíneként számolnak. A nemrég megváltozott olimpiai helyszínek között a Kopaszi-gát és Duna-öböl már három funkciót is kapna: itt lennének a triatlonversenyek, itt lenne a médiaközpont, és egy ún. live site, ami kivetítővel felszerelt szurkolói zónát jelent. Kropkó Péter volt triatlonosunk, az Ironman 70.3 szervezője azt nyilatkozta a hvg.hu-nak, első rangú helyszíne lenne ez a triatlonversenynek, az öböl védett, hullmázása még viharos szél idején is minimális. A kerékpár és a futás útvonala pedig nem itt lenne, hanem a Gellérthegyre vagy Várhegyre mehetne fel, illetve az alsó és a felső rakpartokat érinthetné. Jelzés értékű, hogy az új olimpiai helyszíneket bemutató térképre már berajzolták a BudaPartot.
A számos vizsgálatot és felmérést mellőző, siettetett fejlesztés tehát kérdéses életminőségű, egy Budapesttől egyesek szerint idegen toronyházzal megspékelt városnegyedet hozna létre részben közpénzből (eximbankos hitel), részben közpénzek, azaz a csok-támogatás által keltett kereslet kiszolgálására. Mindezt pedig egy olyan közgyűlési jogszabályi módosítással, amely kiváltotta a terület szakértőinek, az építészek nem kis csoportjának nemtetszését. Mindezért cserébe a város azt kapja, hogy a Property Market elkészíti a környék közlekedésfejlesztési kivitelezési terveit, kerékpárutat és csomópontot épít egymilliárd forint értékben. (Lakos Imre ezt úgy kommentálja, hogy mindez nagyon kevés hozzájárulás, a főváros joggal kérhetett volna nagyobb hozzájárulást a beruhzótól egy ekkora fejleszténél).
A toronyház az „ostobaság mutatója”
Minek egyáltalán 120 méteres toronyház Budapestre – erről a napokban újra fellángolt a vita. Körmendy Imre építész, a Magyar Urbanisztikai Társaság elnöke szerint nem az az elsődleges kérdés, hogy honnan látszik vagy nem látszik a toronyház, mivel lehet eltakarni, vagy mitől nem látszik. Az az igazi kérdés: kell-e Budapestnek toronyház. Rómában, Koppenhágában, Washington DC-ben egy magasház sincs, "mégsem mentek tönkre". Vannak városok, ahol nincs helye toronyháznak, Budapest is ilyen Körmendy szerint. A városnak nyugalma van, három kiemelkedő pont található benne, amely három kupola: az Országházé, a Bazilikáé és a budavári palota kupolájáé. Ezek politikai-nemzeti-transzcendens értékeket hordozó épületek. "Ebbe nem kell belerondítani sem közelről, sem távolról".
A magas épületek csak nagyon indokolt és ritka esetekben kényszerek, mint Szingapúrban, ahol közigazgatási okok miatt kell felfelé terjeszkedni. Amerikában, ahol először létrejöttek felhőkarcolók, semmi másra nem szolgáltak, mint vállalatok, cégek hatalmának a megjelenítésére. A legfelső szint általában "a vezérigazgató nászágya", nem közösségi tér.
Nem igazolja a magasházak tervezését a sűrű beépítettség sem, hiszen Budapesten kerületnyi rozsdaövezeti terület áll rendelkezésre ingatlanfejlesztésre, és több száz kihasználatlanul álló épülete van a fővárosnak. Kilátópontra sincs szükség, hisz a Gellérthegytől a Jánoshegyen át Kőbányáig számos ilyennel rendelkezik már a város. A toronyház hatalmi logikája a középkorra vezethető vissza, akkor vetélkedtek a tornyok magasságával a különböző nemzetségek – puszta hatalmi szimbólum, "az ostobaság mutatója", hogy Körmendyt idézzük.
Ezzel ellentétes állítások olvashatóak az előkészítő anyagban: "a jelen beépítési terv készítői, továbbá az építészeti és várostervezői szakma meghatározó szereplői által is képviselt álláspont szerint ebben az övezetben Budapesten van helye erőteljes vertikális építészeti hangsúlyoknak." Ez utóbbi lenne a toronyház. Kockázatok vannak, a vizuális környezetvédelemről szóló rész megjegyzi "különösen érzékeny feladat az öböl északi partján létesülő, a híd tövében tervezett, a Fővárosi Szabályozás szerint tájképvédelmi övezetbe is belógó új épülettömbök érzékeny kialakítása." A tájképvédelem azt jelenti, az adott táj értéket hordoz, kockázatos a megváltoztatása. Ebbe kéne óvatosan beledobni a 120 méteres, irodákkal teli tornyot.
Természetesen védi a projektet a Property Market is. A cég a következőket reagálta az Építészfórumban megjelent kritikára: „A BudaPartot érintő beruházások, fejlesztések minden jogszabálynak és törvényi előírásnak megfelelően zajlanak... A magasház helyének kijelölését egy összetett (városképi, turisztikai, örökségvédelmi, közlekedési, illetve árnyékhatással kapcsolatos) szempontrendszer alakította, továbbá a szabályozás a világörökségre vonatkozó előírások maradéktalan betartásával született. A tervezett toronyház helyzetéből és magassági méretéből adódóan, minden jelentős budapesti nézőpontból a város táji és épített örökségéhez harmonikusan igazodik, a világörökségi területen kívül esik, így az egységes látképét nem érinti, azt nem változtatja meg". Hozzáteszik, hogy "a tervezett magasház megvalósításával Budapest előkelő helyre kerül a nemzetközi irodapiaci térképen. A BudaPart projekt minden jogszabálynak megfelel, kiemelten a zaj- és környezetvédelmi, valamint a közúti forgalomterhelésre vonatkozó előírásoknak. A projekt kiválóságát mi sem bizonyítja jobban, hogy a legnevesebb, független szakmai fórumok beszélnek elismerően a Budapart projektről - mint például az egyik vezető nemzetközi építészeti szaklap, az Archdaily is”.
