Minden évben a felsőoktatási ponthatárok kihirdetése jelenti a nyári albérletszezon indulását, erre az idén július 25-én, szerdán kerül sor. Az ezt követő időszakban a kereslet, a kínálat és az árszint is napról napra változik, ezért a hazai piac domináns szereplőinek tapasztalatait vetettük össze, hogy kiderüljön, mire számíthatnak a bérleti piac szereplői.

Az ingatlan.com adatbázisa szerint Budapesten a tulajdonosok július közepén több mint 2300 kiadó lakást hirdettek meg a leendő bérlőknek. Ez a múlt év azonos időszakához képest 16 százalékkal nagyobb kínálatot jelent, de a közvetítők kínálatát is figyelembe véve Budapesten több mint 8300 kiadó lakóingatlan közül válogathatnak a fiatalok. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője elmondta, a kínálatbővülés ellenére az árak néhány százalékkal emelkedtek a különböző kerületekben. Az országos kínálat is 9 százalékkal bővült, jelenleg több mint 13 ezer kiadó lakóingatlan áll az albérletkeresők rendelkezésére.

A kínálat bővülése annak is köszönhető, hogy az alacsony kamatkörnyezet miatt az elmúlt években rengeteg befektető vásárolt ingatlant kiadási céllal, akik jellemzően a felvételi ponthatárok ismertetése idején hirdetik meg ezeket. A kereslet és a kínálat élénküléséhez Balogh szerint ezekben a hetekben az is hozzájárul, hogy a legtöbb bérleti szerződést egyéves határozott időre kötik, így azok is most keresnek kiadó lakást, akik évek óta az adott városban tanulnak, vagy már be is fejezték felsőoktatási tanulmányaikat.

Budapesten a (pont)határ a csillagos ég

Budapesten az elmúlt tíz évben egyes kerületekben megduplázódtak az árak: míg 2009-ben a VI. kerületben például 1798 forintot kértek el négyzetméterenként a bérlőktől az Otthon Centrum adatai szerint, addig 2018 első félévében 3139 forintot.

Az fővárosban átlagosan 150 ezer forintért kínálják az albérleteket, de a bérleti díj nagyban függ az alapterülettől, valamint attól, hogy melyik kerületben található az adott lakás. A 40 négyzetméternél kisebb téglaépítésű garzonoknál 9 százalékkal 120 ezer forintra, a hasonló méretű panellakásoknál 10 százalékkal 110 ezer forintra nőtt bérleti díj a kínálati piacon. A legdrágább kerület az V., ahol a 120 négyzetméternél kisebb alapterületű lakások átlagos bérleti díja 248 ezer forint, a legolcsóbb kerület pedig XXIII. és a XVII., ezekben a városrészekben 105, illetve 110 ezer forintnál járt az átlagár a ponthatárok kihirdetése előtt az ingatlan.com adatai szerint.

Az OTP Ingatlanpont munkatársainak tapasztalata szerint a belső városrészekben semmiféle szezonalitás nem érzékelhető, ugyanis ügyfeleik itt inkább vásárolnak (akár hitelből is), mint albérletet keresnek. Az egyetemisták számára elsősorban a Práter utca környéki panellakások jöhetnek szóba. Annál is inkább, mert a Corvin-sétány újépítésű ingatlanai már-már V. kerületi árszinten kelnek el. A VIII. kerületben az egy-, másfél szobás lakások havi bérleti díja 100-140 ezer forint körül alakul – de ez nem függ a területtől, vagyis a kevésbé kedvelt részeken sem alacsonyabbak az árak.

Újbuda, a főváros XI. kerületében – elsősorban a közlekedési kapcsolatok miatt – Kelenföld belső része, Sasad és Albertfalva élvez elsőbbséget. Itt az albérlők vagy garzont keresnek, vagy 2-3 szobás nagyobb alapterületű lakást összeköltözésre. Egy egy-, másfél szobás lakás havi bérleti díja 130-150 ezer forint körül alakul, amihez még hozzájön a lakás rezsije is. A kerületben egyébként az albérletek mindig keresettek, így az árak nem függenek az egyetemi tanév indulásától. A viszonylag magas bérleti díjakat az is indokolja, hogy Újbudán az ingatlanok átlagos négyzetméterára az utóbbi öt évben 340 ezer forintról 680 ezerre nőtt.

A nagyobb lakások az OTP Ingatlanpont szakértői szerint kevésbé keresettek, bérleti díjuk havi 150 és 230 ezer forint között mozog, attól függően, hogy hány önálló, külön bejáratú szobájuk van. Balogh László, az ingatlan.com szakértője szerint viszont jobban járnának a diákok, ha többen összeállnak és egy akár ötszobás lakást vesznek ki közösen. Ezeknek a lakásoknak ugyanis a teljes bérleti díja nem annyival magasabb, mint amennyivel nagyobb az alapterületük, és mivel ez az összeg és a rezsi is többfelé oszlik, így olcsóbban kijön a lakásbérlés.

Az egyetemvárosokban érdemesebb venni, mint bérelni

Az egyetemvárosok közül Debrecenben, Pécsen és Szegeden is a tavalyinál több albérlet várja a diákokat. Debrecenben az ingatlan.com adatai szerint a garzonokat átlagosan 80 ezer forintért, a nagyobb lakásokat kb. 100 ezer forintért hirdetik kiadásra a tulajdonosok. Az OTP Ingatlanpont szakértői szerint viszont a sok külföldi diáknak köszönhetően a többi egyetemvároshoz képest magasabbak a bérleti díjak. Az egyetemisták körében a legnépszerűbb városrész az Újkert, Vénkert és a Kassai út környéke, ahol egyszobás garzonlakást – felszereltségtől függően – havi 30-40 ezer forintért, míg nagyobb lakásokat – szintén felszereltségtől és persze szobaszámtól függően – 100 és 250 ezer forint között lehet találni.

Pécsett a 40 négyzetméternél kisebb lakásokat átlagosan 85 ezer forintért lehet kivenni, a nagyobb lakásoknál 106 ezer forintos árszintre készülhetnek a diákok, derül ki az ingatlan.com adatbázisából. Az OTP Ingatlanpont szerint a leginkább keresett 45-55 nm közötti lakások bérleti díja havi 70 és 170 ezer között mozog, amihez persze még hozzájön a rezsi is. A legolcsóbb a keleti városrész, aztán a Kertváros, majd Uránváros, és legmagasabbak az árak a Belvárosban és az Egyetemvárosban. A környező településeken jellemzően nagyon olcsón, havi 20-40 ezer forintért is lehet albérletet találni.

Szegeden a kis, 30 négyzetméteres lakásoknál 74 ezer forint, a nagyobbaknál 100 ezer forint az átlagos bérleti díj. 150 ezer forintért már egy 55 négyzetméteres lakás is bérelhető, melyen jellemzően 2-3 egyetemista osztozik.

Győrött az egyetemhez közeli városrész, a Belváros és Révfalu kedvelt az egyetemisták körében. Ezen a területen egy nem felújított lakást havi 80-100 ezer forintért lehet kivenni, míg ugyanazt felújítva 100-120 ezer forintért. Persze ha a lakás különösen jó helyen fekszik, például kilátással a Duna-partra, akkor már 150-200 ezer forintot is elkérnek érte.

Miskolcon az Avas környéke számít az egyetemisták által kiemelten kedvelt városrésznek. Az árak az ország többi, hagyományos egyetemvárosához képest visszafogottabbak: egy 28 négyzetméteres garzon vagy egy 37 négyzetméteres lakás bérleti díja havi 40 ezer forintnál kezdődik és 70 ezer forintig megy fel, igaz, ezért már itt is egy 55 négyzetméteres lakásba lehet beköltözni. Itt a lakásárak is mérsékeltebbek; Nagy Péter, az OTP Ingatlanpont kelet-magyarországi régióvezetője szerint ugyanezeket az ingatlanokat már 6-10 millió forintért meg lehet kapni, így különösen érdemes megfontolni bérlés helyett a vásárlást.

Meddig srófolhatja az árat a bérbeadó?

Ha csak egy-két hónapig áll üresen az ingatlan, máris annyit buktak rajta, mintha alacsonyabb áron adták volna ki egy évre – kalkulál Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan szakértője. Aki pedig nem adja ki az ingatlant október elejéig, már nem számíthat év közben új diákokra. A nagy árcsökkentések ugyanakkor nem jellemzőek a piacon: a gyakorlat azt mutatja, hogy ha valaki 2-3 hétig nem tudja kiadni 100 ezer forintért az ingatlant, akkor is legfeljebb egy 95 ezres árral próbálkozik. A frekventáltabb helyeken erre nincs is szükség, ott inkább az áremelkedés jellemzi ezt az időszakot, az OTP Ingatlanpont szakértői szerint a tulajdonosok ilyenkor 15-20 százalékkal drágábban próbálják kiadni a lakásokat. A diákok malmára hajtja ugyanakkor a vizet, hogy számuk csökkenő tendenciát mutat, évről évre kisebb a verseny az albérletekért, melyekből viszont egyre több van. A diákok taktikája egyébként jellemzően az, hogy igyekeznek elnyújtani a "szezont", tehát megpróbálják nem nyárra időzíteni a bérlakás-keresést.

Dalos Mariann, az OTP Ingatlanpont budapesti régióvezetője szerint "ha valaki teheti, érdemes megfontolnia a lakásvásárlást is, akár részben hitelből. Egy havi 120 ezer forintos albérletre 4 és fél éves egyetemi képzés alatt 6 és fél millió forintot költ a bérlő, persze, ha időközben nem emelkedik a bérleti díj. Ha ez az összeg részben vagy egészben rendelkezésre áll, lakáshitellel kiegészítve már meg is lehet venni egy garzonlakást. Ami mindig jó befektetés marad, értékét megőrzi, diploma megszerzése után könnyen el lehet adni, vagy akár bérlakásként is hasznosítható."