Egy friss felmérés szerint Magyarországon csaknem 100 ezer ingatlanhiteles késik több mint három hónapot a törlesztéssel, ezek a hitelek nem teljesítő hiteleknek számítanak már. Ez nagyjából a teljes lakossági hitelállomány 10 százaléka. Bár sokan gondolják, hogy a bankok nagyot kaszálnak a bedőlt jelzáloghiteleken, ez még normál üzletmenetben se igaz - mondja lapunknak egy neve elhallgatását kérő bankvezető.

Egy banknak abból származik jövedelme, ha forrásai után kamatot szed. Ha egy hitel bedől, nemcsak a kamat enyészik el, de a kihelyezett tőke is. A banknak ugyanakkor továbbra is fizetnie kell a bedőlt hitel forrásköltségét (a bankközi piacon megvásárolt tőke utáni kamatot). Tehát minden egyes bedőlt hitel azonnal csökkenti az érintett hitelintézet nyereségét.

Fontos tudni, hogy a banknak - belső szabályzatokban és törvényben szabályozott módon és mértékben, automatikusan - a nyereség terhére kell céltartalékot képeznie a nem törlesztett hitelek után. Fontos továbbá, hogy egy bank sem tarthat korlátlan mennyiségben ingatlant a portfóliójában. Ellenkező esetben tőkét kell emelnie, ami szintén igen drága.

Mit hozott a válság a bankoknak?

Egy ingatlan helyhez kötött, hosszú távú, stabil befektetési eszköz. A hozzá kapcsolódó jelzáloghitel viszont semmiben sem különbözik a pénzügyi rendszer egyéb hitelszerződéseitől. Ha az adós 3 hónapig nem tudja fizetni a törlesztőrészletét, a bank automatikusan felmondja a szerződést.

Egy bank tehát - alaptevékenységéből adódóan - úgy van "kitalálva", hogy azonnal akarja viszontlátni a pénzét, vagy legalábbis annak egy részét. Vagyis nem teheti meg, hogy másfél évet várjon egy 50 milliós ház piaci értéken történő eladására. Az ingatlanpiac természetéből fakadóan azonban az adósnak az az érdeke, hogy a mindenkori piaci áron adja el a lakását. 

A bankok a válság előtt egyszerűen eladták a követelésüket - a követelés értékének 40 százalékáért -  egy faktoráló cégnek, amely a bank helyébe lépve megpróbálta behajtani a követelést az adóson. Az esetek nagyobb részében úgy, hogy elárverezték az adós ingatlanát. Az MNB által végzett felmérés szerint 2009 februárjától havi 200-300 ingatlan került árverezésre.

Ezzel a bank mentesült az ingatlan értékesítés nyűgétől - adó, illeték, ügyvédi költség, banki dolgozó munkabére, lakás fentartási költsége, állagmegóvás -, és azonnal csökkenthette a nyereség terhére képzett céltartalékát. Méretei és hatékonysága miatt pedig összességében könnyen kigazdálkodta a csekély számú bedőlt lakáshiteleken keletkező veszteségét.

Közben azonban óriási fordult az ingatlanpiac: a lakásárak 10-15 százalékkal estek, a forgalom a töredékére esett. A válság előtti, évi 100-150 nem-fizető lakáshiteles száma idén szeptemberre elérte a 100 ezres nagyságrendet.  Ráadásul a követelésvásárlói piac is beszűkült a tavalyi évben, a korábbiakhoz képest jóval kevesebb pénzért lehet eladni egy követelést.

A válság után a hazai bankok egy része továbbra is engedményezéssel próbált megszabadulni a rossz jelzáloghitelektől. Más hitelintézetek a feladatra saját szervezeten belül követeléskezelő (work out) részleg felállítását választották. De találunk olyan banki szereplőt is, amely – méretgazdaságossági szempontok miatt – már meglévő faktoráló cégükre bízta a bedőlt ingatlanok értékesítését. Akárhogy is: csoportszinten jelenleg valamennyi hitelintézet azzal küzd, hogy miként tudja kezelni az egyre számosabbá váló nem-fizető lakáshitelt.

A kérdés továbbra is az, hogy a bankok, az ingatlanszakemberek és az állam milyen szerepet vállalnak ebben az új piaci helyzetben. Konkrétan: a hamarosan felállítandó állami Nemzeti Eszközkezelő Társaság hozzá fogja-e segíteni az adóst ahhoz, hogy záros időn belül a lehető legkisebb vagyonvesztéssel jöjjön ki a slamasztikából, vagy sem.

Általánosságban elmondható: a világban az eszközkezelő társaságokat állami forrásból, külön törvény alapján hozták létre és működésüket több belföldi és nemzetközi felügyeleti szerv is ellenőrizte. Működésük finanszírozása vagy állami forrásból (Indonézia, Japán, Kína és Tajvan esetében) vagy kötvénykibocsátásból és hitelfelvételből történt. Malájziában a bajba jutott lakáshitelesek több mint felén tudott segíteni az állam.