A jelzáloggal terhelt ingatlan a bank elidegenítési tilalma alatt áll, s a lakást eladni csak a fennálló hiteltartozás megfizetése után lehet. „Ez első hallásra jelentős korlátozó tényezőnek tűnhet, ám a jelenlegi ingatlanpiaci és hitelezési gyakorlatban elterjedt, hogy jelzáloggal terhelt lakásokat cserélnek le a tulajdonosok” – összegzi az Otthon Centrum Hitel Center tapasztalatait Bánfalvi László. Ennek megfelelően már kialakult technikák segítik az adásvételben résztvevőket; az alábbiakban több lehetséges helyzetet veszünk sorra.

Adás-vétel önerőből

A legegyszerűbb eset, ha a vevő rendelkezésére áll a teljes vételár. Ez esetben az adásvételi szerződésben rögzítendő, hogy a vételárat milyen arányban kell megosztani a vevő és a bank között. Ez az eset természetesen előtörlesztésnek, azaz a hitel futamidő lejárta előtti visszafizetésének számít, és ennek díjait meg kell fizetni a banknak. A díj mértéke bankonként változik, egyes bankok fix díjjal dolgoznak, mások a hátralévő tőketartozás százalékában határozzák meg a díjat. „Külön oda kell figyelni, hogy a futamidő melyik szakaszában fizetjük vissza tartozásunkat – hívja fel a figyelmet Bánfalvi. – Egyes konstrukciók esetén előfordulhat, hogy a futamidő elején magasabb az előtörlesztési díj, míg később csökken, s van ahol a futamidő alatt egységes. Azt, hogy az előtörlesztési díjat az eladó beépíti az árba, vagy saját maga fizeti meg, mindig egyedileg dől el, jogilag a díjfizetés az adóst (eladót) terheli."

Hitel a szerződésben

Nem változik a helyzet, ha a vevő hitelből szeretné a jelzáloggal terhelt lakást megvásárolni, de önereje nagyobb, mint az eladó jelzáloghitelének fennálló tőketartozása. Az önerőt a fennálló tartozás kiegyenlítésére kell fordítani, amit szintén az adásvételi szerződésben kell rögzíteni. Az önerő feletti részt pedig a hitelt nyújtó bank bocsátja az eladó rendelkezésére, melyből a vételár további része kiegyenlíthető

Abban az esetben, ha az önerő nem éri el az eladó tartozásának mértékét, akkor a fennmaradó, hitelből finanszírozott részen szintén az eladónak hitelt nyújtó bank és az eladó osztoznak megfelelő arányban. E feltételeket is az adás-vételi szerződésben kell rögzíteni. Mivel ez a típusú adás-vétel bevett szokásnak számít a bankok között, nem jár több bonyodalommal, mint az első esetben bemutatott tranzakció típus.

Problémát az okozhat, ha a vevő nem kap elegendő hitelt, hogy önerejével együtt a teljes vételárat fedezze. Ez a probléma nagyon is valós lehet, mivel a vevőnek folyósított hitel pontos mértékét a hitelbírálat során, az értékbecslés elvégzése után állapítja meg a bank, amikor a kialkudott vételár már le van fektetve az adásvételi szerződésben. Előfordulhat, hogy az értékbecslő által megállapított, a finanszírozási hányad alapját képző ár a tranzakciós ár alatt van, azaz a folyósítandó hitel és az önerő nem fedezi a vételárat teljes mértékben. Amennyiben a vevő semmilyen más forrásból nem tudja a fennmaradó részt fedezni az eladó elállhat a tranzakciótól. Ez a kockázat a hitelközvetítő bevonásával csökkenthető, a banki gyakorlatok ismerete, és a tapasztalat alapján a hitelképesség felső határának becslése biztosabbá tehető. Másrészt a mennyiben a vevő mégsem mérné fel jól hitelképességét - s az OC HC tapasztalatai szerint az esetek többségében csak néhány százezer forint hiányzik a kialkudott vételárhoz -, gyors segítségként a jelzáloghitel intézése mellett, segítséget tudnak nyújtani ennek a problémának a megoldásában is, például egy személyi kölcsön formájában.

A lakáscsere esetén felmerülhet, hogy a korábbi hitel visszafizetése és új felvétele helyett az adós egyszerűen áthelyezteti a jelzálogjogot az egyik ingatlanról a másikra. Ez azonban esetenként jóval bonyolultabb, körülményesebb, s főként időigényesebb folyamat.

Bonyolít a szocpol

Némileg bonyolultabb a lakáscsere abban az esetben, ha az ügyfelek lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény (LÉK), vagy másnevén „szocpolt” vettek igénybe az eladandó lakás megvételekor. A LÉK összegét a lakás eladásakor vissza kell fizetni, ha az eladás a vásárlástól számított tíz éven belül megtörténik, kivéve, ha egy éven belül a teljes, eladásból befolyó vételárat legalább azonos értékű másik lakás vásárlására fordítja a szocpol igénybevevője. Az Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztérium tájékoztatója alapján a kedvezményt az átmeneti, az eladás és vásárlás közötti időszakban a Magyar Államkincstárnál vezetett állami letéti számlára letétbe kell helyezni.

Áthidaló hitelek

Az eddigiekben feltételeztük, hogy az eladónak sikerül vevőt találni ingatlanára és az így befolyt összeget tudja korábbi jelzáloghiteleinek megfizetésére és az új lakás megvásárlására fordítani. A vevő megtalálása azonban a valóságban korántsem ilyen egyszerű és nem feltétlenül gyors folyamat. Abban az esetben, ha az eladó nem talál vevőt régi ingatlanára, de az újonnan kiválasztott ingatlant valamilyen oknál fogva (többen érdeklődnek az ingatlan iránt, egyéb körülmény miatt sürgősség válik a költözés) meg kell vásárolnia, áthidaló hitelt tud igénybe venni.

Az áthidaló hitel egy jelzálog alapú hitel, amit általában az ingatlan értékének 60%-ig körülbelül 24 hónapra nyújtanak a bankok. A hitel célja, hogy a kiválasztott lakás megvásárlásához akkor is álljon önerő az ügyfél rendelkezésére, ha a régi lakást még nem sikerült értékesítenie. Az áthidaló hitelt tehermentes és jelzáloggal terhelt lakásra egyaránt igénybe lehet venni. A jelzáloggal terhelt lakás esetében azonban él az a kitétel, hogy az áthidaló hitelként kapott összeget a korábbi tartozás kiegyenlítésére kell felhasználni, és csak a fennmaradó összeg áll önerőként rendelkezésre. Ennek oka, hogy egy lakáson ne legyen két bank jelzáloga bejegyezve, mivel az áthidaló hitel fedezetét is a régi lakás adja. Abban az esetben, ha a korábbi hiteltartozás meghaladja az áthidaló hitel összegét természetesen értelmetlen áthidaló hitelt igénybe venni, mivel a teljes összeget a korábbi tartozás visszafizetésére kellene fordítani. A bankok általában a 60%-os finanszírozási arányon túl egy abszolút, 15 millió forintos plafont is megszabnak az áthidaló hitel konstrukcióban adható hitelösszeg maximumaként.

Az áthidaló hitel esetében általában kapcsolt termékről van szó, vagyis az áthidaló hitelt nyújtó bank ragaszkodik hozzá, hogy ha szükséges, az újonnan vásárolt lakás jelzáloghitelét is ő folyósítsa. Az áthidaló hitelek esetében gyakori, hogy a futamidő alatt nem fizet semmilyen díjat az ügyfél, csak a lakás eladásakor, azaz az áthidaló hitel visszafizetésének pillanatában számol fel kezelési költséget és kamatot a bank. Erre azért van szükség, mivel a teljes futamidő alatt nem fix a kamat. Az áthidaló hitel árazása motiválja az ügyfelet korábbi ingatlanjának minél hamarabb eladására, azaz minél később értékesíti lakását és fizeti vissza áthidaló hitelét, annál magasabb díjakra számíthat a végső elszámolásnál.