Megéri most lakást venni azért, hogy kiadjuk?

Noha mindenki arra számít, hogy a következő hónapokban felpörög a lakáspiac és tovább emelkednek az árak, aligha érdemes kivárni. „Meglehet, magasabb áron lehet eladni a használt ingatlant, de ugyanúgy, vagy még jobban emelkedik annak az ára, amire azt lecserélnék, így meg is hiúsulhat az üzlet” – int óvatosságra Balogh László, az Ingatlan.com vezető elemzője. A Magyar Nemzeti Bank előrejelzése szerint idén országos átlagban akár 11 százalék feletti nominális – s hétszázalékosnál magasabb reál – áremelkedés várható, amiből az „első tíz” már az októberi éves árindex alapján összejött. De a trendet az mutatja igazán, hogy ugyanez az index szeptemberben még csak hét százalék volt. A leggyorsabb ütemben, 11 százalék feletti mértékben a Debrecen és Szeged környéki lakásárak íveltek fel, ami érthető is az ottani hatalmas autóipari beruházások nyomán, mivel több ezer munkavállaló lakhatását kell hirtelen megoldani.

Közben Budapesten az eladó lakások átlagos négyzetméterára átlépte az 1,1 millió forintot (az újaké pedig elérte az 1,4 milliót), ami Balogh szerint azt jelzi, hogy az emberek máris beárazták a várható befektetői rohamot. Az ingatlanpiac pörgősebb éveiben – a Covid előtt – a lakásügyletek nagyjából harmada befektetői céllal köttetett, majd ez az arány leesett az ötödére, jelenleg pedig nagyjából a negyede, kivéve Budapestet, ahol eléri a 30 százalékot. Jövőre ismét e fölé emelkedhet az invesztorok aránya a fővárosban és a pezsgőbb vidéki városokban. Az adásvételek száma ugyanakkor nemcsak a befektetők, hanem az elmúlt egy-két év ijesztő inflációs környezetében megdermedt lakásvásárlók „éledezése” miatt is szaporodik; az idén várható 120–130 ezer darab után jövőre legalább 140–145 ezerre tippelnek a szakemberek.

A piacra érkező pluszpénz fő forrása az utolsó magas kamatkifizetés, ami 2025 első három hónapjában az inflációkövető lakossági állampapírok (PMÁP) után jár: ez az összeg közel 1700 milliárd forint lehet a tőkével együtt. A több mint 2100 milliárdnyi vagyont fialtató önkéntes nyugdíjpénztárakból becslések szerint 300 milliárdnyit vesznek majd ki lakáscélra jövőre, ám ennek a lélektani hatása nagyobb lehet, mint a valóságban. Amit még nem lehet felmérni, hogy az év eleji lejáratok után megmaradó mintegy 6500 milliárdnyi – alacsony kamatozásúra váltó – PMÁP-állományból mennyit váltanak vissza, hogy abból a jelenleg tartósan jobban fialónak gondolt ingatlant vegyenek. Az MNB friss lakáspiaci jelentése relatíve csábító hozamokról ad számot: a szeptemberi adataik szerint a vidéki ingatlanok átlagosan 7,2, a fővárosiak 5,1 százalékos éves hozamot biztosítottak a bérbeadó-tulajdonosoknak, miközben az állampapírok hozama átlagosan 14,75 százalékról 7,9 százalékra apadt.