Tomasz Jędruszakkal, a TriGranit szenior akvizíciós menedzserével egyebek mellett arról beszélgettünk, miért fontos, hogy a kereskedelmi ingatlanok megfeleljenek a nagyon szigorú környezetvédelmi kritériumoknak, mit lehet tenni az évtizedekkel ezelőtt felhúzott épületekkel, és hogyan lehet a ma még jelentős szén-dioxid-kibocsátó építőipari szektor emisszióját 2030-ra a mostani felére, 2050-re pedig nullára csökkenteni. És természetesen arról is szó esett, mit tesz a nagy célok teljesüléséért a maga részéről a TriGranit.
Az üzleti szektor egyre jobban kezd szembesülni azzal, hogy a kereskedelmi ingatlanok szén-dioxid-kibocsátását sürgősen csökkenteni kell. Ez a megváltozott hozzáállás pedig már tükröződik az épületek értékelésében is. A fenntarthatóságot szem előtt tartó vállalatok már hajlandók magasabb árat fizetni az értékeikhez illeszkedő, fenntarthatósági tanúsítvánnyal rendelkező épületek bérléséért vagy megvásárlásáért. Ki lehet tehát mondani, hogy az effajta „zöld prémium” már általánosan elfogadottá vált?
Azt tudni kell, hogy a szén-dioxid-kibocsátás több mint 30 százaléka közvetlenül az ingatlanszektorból származik. Ez óriási szám. Csak érzékeltetésül: amikor a koronavírus-járvány 2020 márciusi berobbanása miatt az emberek szerte a világon az otthonukba kényszerültek, tehát senki sem ment autóval, illetve tömegközlekedési eszközzel be a munkahelyére, a szén-dioxid-kibocsátás mindössze 2 százalékkal csökkent.
Hosszú évtizedeken át a tulajdonosok az alapján ítélték meg, mennyire sikeres egy vállalat, hogy az mennyi nyereséget termelt. Manapság azonban olyan időket élünk, amikor nem csak a profitra szükséges összpontosítani, hanem egyfajta holisztikus megközelítésre is szükség van. Egyre fontosabbá válik, hogy az üzleti tevékenység milyen hatással lesz a környezetre.
Mire gondol?
Egy ingatlan létesítéséhez vagy megvásárlásához a fejlesztők a saját forrásuk mellett általában hitelt vesznek fel. Ám a bankok ma már csak akkor adnak hitelt, ha a megvásárolni kívánt ingatlan megfelel a nagyon szigorú környezetvédelmi kritériumoknak, ami aztán hatással lesz az ingatlan árára is, többet kell fizetni egy olyan ingatlanért, amely rendelkezik a megfelelő tanúsítványokkal. És ez vonatkozik a bérleti díjakra is, ám a bérlőknek ez megéri, hiszen a környezetvédelmi szempontoknak megfelelő ingatlanok közüzemi költségei, a víz-, a fűtés- és villamosenergia-számlájuk alacsonyabb lesz.
Az ingatlanbefektetők pedig abból profitálnak, hogy a legmagasabb környezetvédelmi tanúsítványokkal rendelkező épületek után magasabb hozamokat és bérleti díjakat érhetnek el.
Akkor ez azt jelenti, hogy elindul egyfajta kiválasztódás az alapján, hogy egy ingatlan rendelkezik-e környezetvédelmi tanúsítvánnyal?
A következő évtized kritikus lesz a tekintetben, hogy az ingatlanok valóban szerepet akarnak-e játszani egy fenntarthatóbb, igazságosabb és méltányosabb jövőben. Azok az ingatlanok, amelyek nem lesznek képesek megfelelni a környezetvédelmi előírásoknak, irrelevánssá válnak, hiszen a 20-30 évvel ezelőtt tervezett, elavult ingatlanok sokkal többe kerülnek majd a bérlőnek. Különösen most, amikor a gáz- és villamosenergia-árak rekordmagas szinteken vannak és rendkívül bizonytalan, hogyan alakulnak majd a jövőben.
Ezekre a problémákra a zöld épületek nyújtanak megoldást, azok után ugyanis kevesebb közüzemi szolgáltatást kell igénybe venni, és az energetikai költségeik is kiszámíthatóbbak.
De mi lesz az évtizedekkel ezelőtt felhúzott ingatlanokkal? Azoknál hogyan lehet érvényesíteni a környezettudatos megközelítést?
Kétségtelenül sok ingatlan épült az 1990-es években, amelyek életciklusa már a végéhez közeledik. Varsóban már 15-20 éves, nagyon magas (20-40 emeletes) épületeket is elkezdtek lebontani, mert rengeteg erőforrást pazarolnak el.
Holott egy ingatlannak 50-100 évig is ki kellene tartania. Jó példa erre London, ahol az 1970-es években megtervezett és megépített felhőkarcolók még mindig nagyon jól teljesítenek. Nyilvánvaló, hogy amennyire csak lehet, ezeket is a jelenlegi műszaki előírásokhoz kell igazítani, de nem valószínű, hogy a közeljövőben le fogják bontani őket.
Arra kell törekedni, hogy az ingatlanokat „jövőállóvá” tegyük, hogy a bérlőket viszonylag alacsony költségek terheljék. Ennek érdekében folyamatosan figyelni kell a technológiai változásokat és alkalmazni az újdonságokat.
Eközben hatékonyabbá kell tenni egy ingatlan víz- és energiafelhasználását. Például összegyűjthetjük és hasznosíthatjuk az ingatlan tetején felhalmozódott vizet, napelempanelekkel pedig áramot generálhatunk. Utóbbi módszert az irodáknál már használják, de van arra lehetőség, hogy ezeket a paneleket kifejezetten ipari ingatlanokban is üzembe helyezzék. Ha pedig több áramot termel a napelem, mint amennyire szükség van, akkor a felesleget értékesíteni lehet.
Mindezek mellett pedig az épületet a hőveszteség minimalizálása érdekében különböző módokon lehet optimalizálni. Ha például valaki az ingatlan légkondicionálását szeretné hatékonyabbá tenni, akkor megoldhatja az épület éjszakai hűtését, aminek következtében mérsékelheti az áramfogyasztást, ráadásul ezáltal az egész villamosenergia-hálózatra kisebb teher hárulhat. Az épületen belül pedig olyan szigetelést kell beszerelni, amivel minimalizálni lehet a télen keletkező fűtési veszteséget.
Persze azt figyelembe kell venni, hogy ha egy meglévő épületet akarunk átalakítani, az időigényes folyamat. Például mindent le kell egyeztetni az épület bérlőivel, és nyilvánvaló, hogy nehézséget okozhat egy új technológia bevezetése, ha közben a bérlők ott vannak az ingatlanban. Nem kizárt, hogy meg kell várni, amíg kiköltöznek. De azzal is számolni kell, hogy ha mondjuk napelemeket akarunk a tetőre szerelni, akkor annak elég erősnek kell lennie ahhoz, hogy elbírja a panelek súlyát. Márpedig ez nem mindenhol lehetséges, mivel az épületek tetőszerkezetét eredetileg nem eszerint tervezték.
Ahhoz, hogy legyen esélyünk teljesíteni a párizsi éghajlatvédelmi egyezmény azon előírását, hogy a hőmérséklet emelkedését 1,5 Celsius-fokra korlátozzuk, az építőiparnak 2030-ig 50 százalékkal kell csökkentenie a szén-dioxid-kibocsátását, legkésőbb 2050-ig pedig a nullára levinnie. Mennyibe fog ez kerülni?
A jövőben nyilvánvalóan nagy lesz rajtunk a nyomás, hogy csökkentsük a szén-dioxid-kibocsátást, annak érdekében, hogy a civilizációnk fennmaradjon. Ez kétségtelenül nagy kihívás. Egyes becslések szerint globálisan körülbelül 5.2 ezer milliárd euróba kerül majd azon ingatlanok átalakítása, amelyeket elavult módon terveztek, s amelyeket a jelenlegi szabványoknak megfelelően most át kell alakítani. De az fontos, hogy ne csak a meglévő épületeket próbáljuk meg modernizálni, hanem a jövőben létesítendő ingatlanokat már a szigorú környezetvédelmi előírásokhoz igazítva tervezzék meg. Ennek eredményeként ugyanis az ingatlanállomány nagy része 20-30 év múlva már energiatakarékos lehet.
És mit tesz a nagy cél érdekében a TriGranit?
Folyamatosan gondolkodunk azon, milyen átalakításokat eszközölhetünk a portfóliónkban lévő épületekben. Például a budapesti, 2022 júliusában átadásra kerülő 37 ezer négyzetméteres irodaházunkat, a Millennium Gardens-t a jelenlegi környezetvédelmi előírásoknak megfelelően fejlesztjük, ezt támasztja alá BREEAM 'Kiváló' minősítése is. Ugyanakkor, hogy egy vidám példával éljek, a biológiai sokféleségre is figyelünk: a Krakkóban lévő Bonarka for Business elnevezésű irodaparkunk mellett van egy régi kémény, aminek a tetején egy sólyom fészkel, melynek megőrzésére a fejlesztés ideje alatt és utána is nagyon ügyeltünk. Mondhatjuk tehát, hogy mi is bátorítjuk és támogatjuk ennek a madárnak a fészkelését az irodaházak területén.
Természetesen emellett létesítettünk saját elektromosjármű-töltőállomásokat is. Ezeknek az épületeknek a jelenlegi bérlői igényeket maradéktalanul ki kell elégíteniük, ezért úgy ítéltük meg, elengedhetetlen saját töltőállomás telepítése a villanyautók/hibrid járművek számára.
Továbbá törekszünk a zéró hulladék stratégia megvalósítására, ami – véleményem szerint – egy igen kardinális kérdés. Ennek nyomán biztosítjuk, hogy bérlőink minden reciklálható dolgot újrahasznosíthassanak, és az általuk termelt szemétmennyiség tényleg minimális legyen.
A tartalom a TriGranit támogatásával a HVG BrandLab produkciójában készült, létrehozásában a hvg.hu és a HVG hetilap szerkesztősége nem vett részt.